Tout savoir sur la Valeur locative cadastrale

Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier neuf locatif en Pinel ou autre, il est important de calculer en amont certains détails pour assurer la viabilité de l’opération. Rentabilité locative brute, nette, montant de la réduction d’impôt par an selon le dispositif de défiscalisation... Une de ces données est un indicateur que l’on ne peut pas calculer soi-même, mais que l’on peut tout de même connaître : la valeur locative cadastrale du logement.

La valeur locative cadastrale, c’est quoi ?

”La valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée. C’est l’une des bases servant au calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. Elle est calculée forfaitairement à partir des conditions du marché locatif de 1970 (1975 pour les DOM) pour les propriétés bâties et de 1961 pour les propriétés non bâties.”

Aussi appelée “revenu cadastral”, elle désigne la valeur d’une propriété estimée par l’administration fiscale. Lorsque l’on parle généralement de valeur locative, on sous-entend cadastrale. Cette valeur, le contribuable ne peut pas la calculer ou l’établir, c’est l’administration fiscale qui s’en charge lors de la construction d’un logement.

Pour cela, le propriétaire du bien immobilier doit remplir le formulaire imprimé H1 CERFA 6650 (dans le cadre d’une maison individuelle) ou l’imprimé H2 CERFA 6652 (dans le cadre d’un logement dans un immeuble collectif) et le remettre à l’administration en guise de déclaration de construction du bien.

Via ce formulaire, le fisc va prendre en compte toutes les données fournies pour calculer la valeur locative cadastrale du bien. La taxe d’habitation était ensuite calculée à partir de la valeur locative cadastrale, en multipliant celle-ci par le taux de la taxe. Or, aujourd’hui la taxe d’habitation a été réformée et n’est plus d’actualité depuis le 1er janvier 2023. La taxe foncière en revanche, est toujours bien présente et calculée comme suit :

50% de la valeur locative x Taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties = Montant de la taxe foncière

L’ADIL, ou Agence Départementale d’Information pour le Logement, est un organisme conventionné par le Ministère en charge du Logement, chargé d’informer et conseiller gratuitement les contribuables sur toutes les questions relatives à l’habitat. Chaque département dispose de sa propre ADIL, qui regroupe les différents locaux du secteur immobilier (agences, promoteurs, bailleurs sociaux, banques, CAF etc.). Il est possible de s’adresser à l’ADIL pour connaître la valeur locative cadastrale d’un bien.

Contester la valeur locative établie par l’administration fiscale

Il convient de noter que l’on peut contester les montants des taxes calculées via la valeur locative cadastrale en faisant une demande auprès du centre des impôts fonciers pour consulter la fiche d’évaluation avec le calcul de la valeur locative cadastrale du bien.

La contestation de la valeur locative doit se faire dans un certain délai : jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement. Si la contestation est justifiée, l’administration fiscale répondra favorablement dans les 6 mois et pourra réévaluer la valeur locative du bien à la baisse.

Comment se calcule la valeur locative cadastrale ?

L'administration fiscale calcule la valeur locative cadastrale simplement en prenant en considération la surface pondérée du bien immobilier et le tarif au mètre carré de celui-ci.

Surface pondérée x Tarif au m² du local de référence = Valeur locative cadastrale

Le tarif au mètre carré est déterminé selon un loyer moyen théorique fixé par la commune, dépendant de la catégorie du logement. Les logements se divisent en 8 catégories (établies dans l’article 324 H du Code Général des Impôts) allant du logement le plus médiocre au plus luxueux.

Pour connaître le loyer annuel moyen d’une localité, on peut s’adresser à l’observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux). En partenariat avec de nombreux acteurs de l’immobilier (syndics, associations, gestionnaires, fédérations...), cette association regroupe un grand nombre de données et de baux pour pouvoir mettre à disposition un baromètre précis des loyers du marché locatif privé français.

La superficie du logement doit ensuite être déterminée, et pour cela on retiendra la surface au sol en prenant en compte toutes les pièces du logement et pas seulement la surface habitable.

Le confort du logement est également évalué selon l’état de l’équipement en distribution d’eau, d’électricité, de chauffage et les aménagements de salle de bain. Chaque élément devient alors un indicateur de confort et est traduit en m² puis ajouté à la surface au sol pour le calcul :

• +5m² par baignoire ;
• +4m² par douche ;
• +4m² pour l’eau courante ;
• +3m² par lavabo et par WC ;
• +2m² pour l’électricité, le gaz et pour chaque élément de chauffage dans les pièces

Une fois tous ces éléments ajoutés à la superficie, on y ajoute des coefficients de pondération (selon les articles 324 O à S de l’annexe III du Code Général des Impôts) correspondant au niveau d’entretien, localisation, présence d’ascenseur... Le résultat final correspondra à la surface dite “pondérée” du logement, avec laquelle sera donc calculée la valeur locative cadastrale.

Il faut savoir que la valeur locative n’est pas fixe et peut être revalorisée selon l’évolution du marché locatif, sous la forme d’une majoration forfaitaire (généralement peu élevée). Si c’est le gouvernement qui décide de réactualiser la valeur locative (évidemment à la hausse), cela se répercute alors sur les impôts fonciers et ceux-ci augmentent par la même occasion.