Pinel Breton 2023 : Faut-il investir ?

Attractive, dynamique et en plein boom démographique, la Bretagne fait partie des régions préférées des investisseurs. Elle bénéficie ainsi d’un marché immobilier stable et d’une offre importante en matière de programmes immobiliers neufs. En raison de son succès, elle fait l’objet, depuis le vote de la loi de finances 2020, de mesures d’applications spécifiques de la loi Pinel. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le Pinel breton en 2023.

Pinel breton 2023 : une expérimentation couronnée de succès

La Bretagne est, depuis plusieurs années, victime de son succès. La tension locative y est relativement forte, tant et si bien que plusieurs élus de la région ont plaidé pour une application de la loi Pinel spécifique au territoire. Leur vœu a été exaucé lors du vote de la loi de Finances 2020, qui a autorisé la région Bretagne à mettre en place une version adaptée de la loi Pinel.

Le Pinel breton est le fruit d’un contrat d’action publique passé entre l’État et le Conseil régional de Bretagne. Ses critères sont partiellement définis par le Comité régional de l’habitat et de l’hébergement ainsi que par le préfet de la région. Ce sont donc eux qui définissent son zonage, qui diffère du zonage classique du Pinel. Sans cette spécificité bretonne, seules Rennes et Saint-Malo auraient pu profiter du dispositif.

Comme dans le reste de la France, le dispositif Pinel tend s’est implanté en Bretagne afin de stimuler l’investissement locatif. Il vise également à amener une offre conséquente de logements à loyer plafonnés pour les ménages aux revenus les plus modestes. Le Pinel Breton est légèrement plus souple et adapté aux réalités du marché que sa version classique, dont il reprend les mêmes avantages fiscaux.

Apparu dans l’article 164 de la loi de Finances 2020, le Pinel breton devait originellement ne durer que jusqu’au 31 décembre 2021. Cependant, après la remise de la première partie du rapport d’évaluation du dispositif au Parlement en 2021, celui-ci s’est vu proroger jusqu’à la fin d’année 2024. Il devrait ainsi logiquement s’achever en même temps que le dispositif Pinel classique.

Pinel breton 2023 : les spécificités locales

Dans l’ensemble, le Pinel breton reste très similaire à la loi Pinel telle qu’elle est appliquée au reste du territoire français. Cependant, cette mouture spécifique à la Bretagne comporte quelques particularités :

• Les plafonds de loyer du Pinel Breton sont décidés de manière locale. Ils peuvent être modifiés par arrêté préfectoral. Les plafonds de ressources des locataires restent, quant à eux, les mêmes que ceux utilisés dans le reste de la France;
• Le Pinel breton étend le périmètre du dispositif Pinel à des communes de la zone B2 et de la zone C. Il peut concerner aussi bien une commune entière qu’une partie de son territoire. Dans ce dernier cas, deux découpages sont possibles :
  • Un découpage à la maille de l’IRIS (Îlots Regroupés pour l’Information Statistique), qui est plus ou moins un découpage par quartier;
  • Un découpage à la maille du carreau de 200 mètres par 200 mètres.
• Les propriétaires d’un appartement éligible au Pinel Breton doivent présenter tous les ans une déclaration d’impôts différente de celle utilisée par les investisseurs en Pinel classique. Il s’agit du formulaire N°2041-PB. Celle-ci doit mentionner le niveau de ressources des locataires, ainsi que le montant des loyers perçus.

Pinel breton 2023 : les villes éligibles

Étant donné que le Pinel Breton s’applique au niveau d’une commune ou d’une partie de celle-ci, son territoire d’application est naturellement plus fractionné que celui de la loi Pinel classique. Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons placé les communes éligibles au Pinel Breton sur une carte.

Nous avons également listé les communes concernées dans un tableau pour plus de lisibilité. Celui-ci ne mentionne pas si toute la commune est éligible, ou seulement une partie de celle-ci. Pour plus de précisions, rendez-vous sur le portail en ligne du gouvernement, geoportail.gouv.fr.

Pour l’heure, 31 communes (en totalité ou partiellement) sont éligibles au Pinel Breton :

Pinel Breton : quels avantages ?

Les avantages à investir en Pinel Breton sont sensiblement les mêmes que ceux procurés par le dispositif Pinel classique. Il permet d’une part, comme tout investissement locatif, de se constituer une source de revenus complémentaire, fiable et pérenne. Durant toute leur période d’engagement locatif, les investisseurs pourront ainsi collecter un loyer tous les mois, pour peu que le logement soit occupé.

Le Pinel Breton permet également de constituer son patrimoine immobilier, et ainsi d’envisager son avenir et celui de sa descendance plus sereinement. Un avantage indéniable par rapport au Pinel classique : ce patrimoine immobilier sera situé... en Bretagne ! L’une des régions de France les plus belles, les plus appréciées et, par conséquent, les plus attractives. Son attractivité n’a d’ailleurs fait qu’augmenter avec les dernières liaisons TGV et LGV.

Et bien entendu, comme le dispositif classique, le Pinel spécial Bretagne donne lieu à de la défiscalisation. Ces avantages fiscaux prennent la forme d’une réduction d’impôt octroyée aux investisseurs. Son montant varie selon la période d’engagement locatif sur laquelle ils souhaitent s’engager.

Voici les différentes réductions d’impôt permises par le dispositif :

En effet, tout comme le Pinel classique, les taux de l’édition Bretonne sont appelés à diminuer progressivement au cours des prochaines années, jusqu’à une disparition complète du dispositif.

Pinel Breton : quelles sont les conditions à respecter ?

Pour bénéficier des avantages du Pinel Breton, il faut bien entendu investir dans une des communes éligibles, citées plus haut dans cet article. Le reste des conditions à respecter sont sensiblement les mêmes que celles de la loi Pinel classique :

• Il est nécessaire de faire l’achat d’un appartement neuf, qu’il soit déjà livré ou bien acquis en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement);
• Cet appartement doit se trouver dans une ville éligible au Pinel breton;
• Cet appartement doit être loué en location nue, c’est-à-dire sans aucun meuble, à titre de résidence principale du locataire;
• Le bailleur doit choisir une période d’engagement locatif qui peut être de 6, 9 ou bien 12 ans. Ses avantages fiscaux seront plus ou moins importants en fonction de la durée choisie;
• Le logement doit respecter les normes environnementales en vigueur, à savoir la RT2012 ou la RE2020, ou encore être détenteur du label BBC;
• Le loyer demandé doit respecter les plafonds de loyer Pinel en vigueur dans la commune où se trouve l’appartement. Pour rappel, en Bretagne, ces plafonds sont décidés localement;
• Les locataires doivent avoir des revenus inférieurs ou égaux aux plafonds de ressources des locataires en vigueur dans la commune où se trouve l’appartement. Ces plafonds de ressources restent les mêmes que pour le dispositif Pinel classique.

Pour rappel, voici les plafonds de ressources des locataires appliqués à la loi Pinel et à sa variante bretonne :

Pinel Breton : vers la fin de l’expérimentation ?

L’expérimentation liée à l’application locale de la loi Pinel en Bretagne devait s’achever à la fin de l’année 2022. Face au succès du dispositif, le 12 novembre 2021, l’Assemblée Nationale a voté en faveur de la reconduction du dispositif jusqu’au 31 décembre 2024. Selon toute vraisemblance, le Pinel Breton devrait, comme la loi Pinel, disparaître après la fin d’année 2024.

Reste donc à savoir si la nouvelle mouture de la loi Pinel, la loi Pinel Plus, connaîtra elle aussi une mise en application locale à l’avenir. Face au succès du Pinel Breton, il y a fort à parier pour que ce soit le cas, ou pour que d’autres expérimentations locales liés à la défiscalisation voient le jour en France sur d’autres territoires. Mais cela, seul l’avenir nous le dira.