Comment déclarer ses impôts Pinel en 2023 ?

Votre investissement en loi Pinel a été une expérience concluante ? Afin de profiter de cette fiscalité avantageuse, il est désormais temps de procéder à la première déclaration de votre investissement en loi Pinel 2023.

La 1ère déclaration d’impôt Pinel 2023

La 1ère déclaration d’impôt Pinel 2023 est une contrainte administrative obligatoire afin de profiter des avantages fiscaux que la loi Pinel 2023 offre. La première année, elle se décompose en 3 étapes :

• la déclaration 2044EB (correspond aux caractéristiques du bien et l’engagement de location),
• la déclaration 2044 (destiné à la déclaration des revenus fonciers),
• la déclaration 2042 RICI (destiné à obtenir sa réduction d’impôt Pinel).

Le formulaire 2044EB

La déclaration 2044EB est le document de référence si vous faites l’objet d’un contrôle fiscal. Il faudra alors veiller à l’exactitude des informations. Tout d’abord, vous devrez renseigner toutes vos informations personnelles et vos coordonnées.

Ensuite, vous devrez renseigner toutes les caractéristiques du bien. Par exemple, la surface totale (surface habitable + surface annexe) et son emplacement.

Il faudra également renseigner la durée de location prévue par le dispositif Pinel (6,9 ou 12 ans). Vous fournirez en outre le prix et la date de l’acte d’achat. Le plafonnement des loyers et des ressources locataires devront impérativement être précisés dans la déclaration.

Le formulaire 2044

Lorsque vous louez un bien Pinel vide, vous êtes dans l’obligation de déclarer vos loyers perçus et vos charges (taxe foncière, charges de copropriété, taxe sur les revenus fonciers, etc).

Le trésor public prendra en compte la déclaration 2044 pour calculer le montant de votre impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux inhérents à cette nouvelle source de revenus.

Dans le cadre d’un réaménagement en loi Pinel ancien, le bilan peut être négatif. Un bilan négatif peut être le fait de charges déductibles plus élevées que les loyers perçus. L’investisseur peut générer un déficit foncier. Les travaux de réhabilitation sont déductibles des revenus fonciers et reportables sur 10 ans.

Cette astuce fiscale permet d’imputer au revenu global un montant maximal de 10 700 € par an.

Le formulaire 2042 RICI

Si vous déclarez en ligne, vous devez demander la rubrique « Investissements locatifs (Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard) » sur la page de sélection des rubriques ;

Si vous déclarez sur support papier, vous devrez renseigner la rubrique concernée, au paragraphe "7-Réductions et crédits d'impôt" du formulaire 2042-RICI à joindre à votre déclaration de revenus.

Dans le formulaire 2042 RICI, vous devrez renseigner le prix de revient de votre investissement immobilier. Vous pourrez connaitre la réduction d’impôt annuelle dont vous pourrez bénéficier. Cette réduction varie en fonction de la durée de location et peut représenter 1 % à 2 % du coût de revient.

Le prix de revient équivaut au prix d’achat du logement, plus les frais liés à l’acquisition, c’est à dire :

• les frais notariés,
• la TVA,
• les droits d’enregistrement,
• la taxe de publicité foncière,
• les différentes commissions versées aux intermédiaires.

Pour rappel, il y a systématiquement une année de décalage entre les revenus perçus et leur déclaration. Ainsi, dans votre déclaration Pinel 2023, il faudra déclarer le prix de revient des opérations achevées en 2022.

Déclaration d’impôt Pinel 2023 : quels sont les justificatifs à fournir ?

Pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt Pinel, un propriétaire d’un bien immobilier loué en Pinel doit joindre des pièces justificatives en plus des informations précédentes. Selon l’article 46 AZA Undecies du code général des impôts, ces documents doivent être joints à la déclaration des revenus de l’année d’achèvement ou lors de l’année de l’acquisition du logement (si celle-ci est postérieure).

Lors de la déclaration d’impôt Pinel 2023 pour une construction neuve, les pièces à joindre sont :

• une copie du permis de construire,
• une pièce officielle sur laquelle on trouve la date d’obtention du permis de construire.

Les documents justificatifs à transmettre à l’administration fiscale sont différents en fonction du type d’acquisition. Par exemple, pour un bien VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), il faut fournir :

• l'attestation notariée de propriété,
• la copie de la déclaration d’achèvement de travaux,
• Un accusé de réception en mairie de cette dernière déclaration.

• la copie de la déclaration d’achèvement de travaux,
• le récépissé de réception par la mairie de cette déclaration.

Comment faire sa déclaration d’impôt les années qui suivent ?

Pour le formulaire 2042 RICI, vous n’aurez pas besoin de calculer le prix de revient. Il vous suffira de reporter le montant de la réduction d’impôt Pinel. Vous pourrez reporter ce montant dans la partie “ Reports concernant les investissements des années antérieures “.

Le changement principal à partir de la 2ème déclaration Pinel est l’élaboration d’un bilan foncier de l’investissement. En effet, il faudra continuer à utiliser le formulaire 2044 chaque année.

Dans le formulaire 2044, vous devrez déduire les charges dont vous devrez vous acquitter des revenus perçus (charges de copropriété, intérêts, taxe foncière). Vous devrez reporter le bilan, positif ou négatif, dans la catégorie “revenus fonciers”.

Vous aurez le choix entre 2 régimes fiscaux pour optimiser vos impôts

• le régime microfoncier : en déclarant moins de 15 000 € de loyers bruts perçus, vous profitez d’un abattement fiscal de 30%. Ceci signifie que seuls les 70 % restants seront soumis à l’impôt. Pour ce régime, seul compte le formulaire 2042 RICI. Vous devrez compléter la rubrique “Investissements locatifs : Loi Pinel” de la rubrique 7, page 5.
• le régime réel : il est destiné aux investisseurs qui déclarent plus de 15 000 € de revenus locatifs. Pour la déclaration loi Pinel 2023, vous pourrez d’abord procéder de la même manière que le régime microfoncier. Ensuite, il faudra déclarer vos revenus fonciers par le biais du formulaire 2044. Vous pourrez reporter le résultat dans la rubrique “Calcul du résultat foncier, répartition du déficit”, case 420, page 4, en cas de déficit. En cas de bénéfice, il faudra compléter la case 4BA du formulaire 2042 RICI.

Lors de la déclaration Pinel 2023, la réduction d’impôt n’est pas prise en compte dans le calcul du taux de prélèvement à la source. Afin de pallier cet écart, un versement d’un acompte sur le compte courant d’un investisseur est effectué par le Trésor Public.

Rappel sur les avantages fiscaux de la loi Pinel 2023

Les taux de réduction Pinel ont changé au 1er janvier 2023. La loi Pinel 2023 est un dispositif fiscal qui offre des réductions d’impôts à un investisseur qui fait l’acquisition d’un bien neuf et qui le loue par la suite.

Afin de profiter de cet avantage fiscal, une liste de critères est à respecter :

• acheter un logement neuf, nu et destiné à un usage de résidence principale,
• réaliser 2 opérations d’investissement maximales par an,
• louer à un locataire ne dépassant pas le plafond de revenus prévu par la loi Pinel,
• plafonner le loyer selon la zone Pinel,
• limiter son investissement à 300 000 € ou 5500 € le m2,
• mettre en location pendant 6,9 ou 12 ans.

Acquérir un bien d’un montant supérieur à 300 000 € ou 5500 € le m2 est possible. Seulement, le surplus ne sera pas compris dans le calcul de défiscalisation.

La loi Pinel 2023 encourage l’investissement dans les logements neufs de programmes durables ou de quartiers prioritaires des politiques de la ville.

Un programme éligible à la loi Pinel répond à des critères de confort, tels que des superficies imposées selon les typologies ou encore l’obligation d’une double orientation. Ainsi, les locataires bénéficient d’un logement aux dernières normes énergétiques.

Les quartiers prioritaires font souvent l’objet de projets d’aménagement. Ainsi, à la revente, il est possible de réaliser une belle plus-value.