Loi Pinel 2023 Tours : Pourquoi et comment investir ?

Pourquoi choisir Tours pour investir en Pinel ? Chef-lieu du département de l’Indre-et-Loire dans la région Centre-Val de Loire, Tours est une commune d’environ 35km² située entre la Loire et le Cher, lovée entre les deux rives. La ville est au centre d’une étoile autoroutière menant à Angers, Le Mans, Orléans, Bourges et Poitiers. À l’instar des autres petites et moyennes métropoles françaises qui gagnent en attractivité depuis la crise du COVID-19 et la tendance à vouloir sortir des très grandes villes, la métropole Tours Val de Loire est en plein essor depuis quelques années. Elle est aujourd’hui la 15ème aire d’attraction de France et totalise 365 000 habitants dans son agglomération.

Ville étudiante et jeune, avec une Histoire extrêmement riche, Tours affiche également un dynamisme économique et démographique qui attire chaque année de nouveaux résidents. C’est tout naturellement que la promotion immobilière s’est tournée vers cette métropole du Grand Ouest et y a lancé de nombreux projets de programmes immobiliers neufs. Si vous vous demandez où investir en loi Pinel en 2023 ? Tours est une option prometteuse pour profiter des avantages du dispositif de défiscalisation.

Loi Pinel 2023 : Pourquoi choisir Tours pour investir ?

Une ville jeune et étudiante

La ville de Tours fait état d’une certaine croissance démographique, si minime soit-elle (+2,26% entre 2013 et 2020). La plupart des nouveaux arrivants étant des étudiants, la moyenne d’âge est assez jeune puisqu’elle se situe autour de 39 ans. En effet, la tranche d’âge la plus représentée à Tours est la tranche des 15-29 ans qui comptent pour 28,5% de la population tourangelle, suivis par les 30-44 ans qui représentent 17,9%.

En termes d’étudiants, Tours en accueille environ 28 000 par an dans les différentes universités publiques et établissements privés. L’offre de formation y est très variée, on compte 35 licences et 90 masters rien qu’à l’Université de Tours, répartis dans les domaines suivants : médecine, pharmacie, lettres & langues, arts & sciences humaines, droit, économie & sciences sociales, sciences & techniques et études supérieures de la Renaissance. L’Université accueille aussi un conservatoire ainsi qu’une école des Beaux-Arts.

Au niveau des études supérieures dans le privé, voici les différents établissements qui se trouvent à Tours :

• Excellia Business School ;
• ESG Tours ;
• Digital Campus Tours ;
• SUPINFO ;
• École Brassart de Tours (arts graphiques) ;
• École Supérieure de Cinéma et d’Audiovisuel de Tours (EscaT) ;
• École de musique Jazz à Tours ;
• Efesup et Concours-sup (prépas concours médecine, pharmacie et paramédical) ;
• Institut des métiers et des technologies des industries pharmaceutiques et cosmétiques (IMT) ;
• École Pigier

Avec un tel nombre de formations, d’étudiants et de jeunes en général, Tours est naturellement une ville où le marché de l’immobilier locatif bat son plein. En effet, 65,5% des résidents y sont locataires, et ce sont les petites et moyennes surfaces qui sont les plus privilégiées. Les typologies T3 sont les plus répandues et représentent 25,3% des logements, tandis que les 2 pièces comptent pour 23,5% du parc locatif tourangeau. Il est donc judicieux d’investir dans ce type de logements pour un investissement locatif en loi Pinel à Tours en 2023.

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Bassin d’emploi et économie

La ville de Tours dispose d’un tissu économique et d’un bassin d’emploi bien fournis avec plus de 9300 entreprises pour environ 84 000 emplois. Le secteur de la santé est le plus dynamique de la métropole. Le CHRU de Tours (Centre Hospitalier Régional Universitaire) est le plus gros employeur de la région avec plus de 8000 salariés, répartis sur 4 hôpitaux, une clinique psychiatrique et un centre psychothérapique. Les laboratoires de recherche du CHRU et de l’Université de Tours ont notamment permis de découvrir le vaccin contre l’hépatite B.

La SNCF est également un gros employeur à Tours, avec plus de 3600 salariés, ainsi que la Ville de Tours et le Conseil Départemental d’Indre-et-Loire qui comptabilisent chacun près de 3000 employés. À noter également que Tours est à seulement à 1h20 de Paris en TGV et 40 minutes de Nantes.

Équipements et commerces

Éducation

• 48 écoles maternelles
• 47 écoles élémentaires
• 21 collèges
• 21 lycées

Commerces

• 2 hypermarchés
• 23 supermarchés
• 48 boucheries
• 91 boulangeries
• 7 bureaux de poste
• 119 agences bancaires
• 159 coiffeurs
• 584 restaurants
• 14 stations-service

Santé

• 52 pharmacies
• 143 médecins
• 96 dentistes
• 13 vétérinaires

Accès et transports dans la métropole

La métropole de Tours est desservie par un réseau de transports en commun comprenant bus et tramway nommé Fil Bleu. En tout, ce sont 236 bus qui parcourent l’agglomération et desservent 46 lignes de 5h30 à 1h, ainsi qu’une ligne de tramway de 14,8 km avec 29 stations qui enregistre environ 65 000 voyageurs par jour.

Tours possède un réseau régional TER très développé, avec des trains quotidiens pour toutes les destinations alentour : Le Mans, Caen, Alençon, Angers, Saumur, Chinon, Limoges, Vierzon, Bourges, Nevers, Blois, Orléans... Le TGV relie Tours à Bordeaux en 2h, Paris en 1h20 et Nantes en 40 minutes, et toutes les régions de France sont accessibles grâce à ce réseau.

Côté aérien, Tours dispose d’un aéroport avec quelques destinations internationales, enregistrant environ 200 000 voyageurs par an.

Par la route, Tours est au centre de 5 branches d’autoroutes est entourée par l’A10 qui sert de périphérique à la ville. L’A10 côté nord-ouest part en direction de Paris et Orléans tandis que la branche sud-ouest rejoint Bordeaux et Poitiers. Les autoroutes A28, A85 ouest et 185 est mènent respectivement à Rouen, Le Mans, Angers et Vierzon.

Le patrimoine historique et culturel de Tours

Les premières traces de la cité remontent au 1er siècle avant J.-C. À l’époque, une ville est fondée en l’honneur de César et baptisée Caesardunum, on y construit notamment un amphithéâtre, un temple et deux établissement thermaux. À partir du IVe siècle, Tours devient une ville importante du développement du christianisme en France, notamment avec Saint Martin de Tours, évêque célèbre dans tout l’Occident.

Elle devient alors une ville de pèlerinage majeure au Moyen-Âge, puis plus tard un haut lieu de la renaissance carolingienne et berceau de la dynastie des capétiens, lignée des rois de France sans discontinuité du IXème siècle jusqu’à la Révolution française. Accessoirement, la livre tournois, monnaie locale frappée à Tours, est devenue la monnaie officielle utilisée dans toute la France du XIIIème siècle jusqu’à l’apparition du franc en 1795.

Tours possède de nombreux monuments historiques, lieux remarquables et édifices d’époque. Le centre historique de Tours, aussi appelé “Vieux-Tours”, regorge de bâtiments anciens en pierre et de maisons à colombages qui font le charme de ce quartier et de la ville.

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Manifestations et lieux culturels

La ville de Tours n’est pas en reste au niveau de son offre culturelle. Musique, théâtre, littérature, peinture... Tours est une véritable place forte de la culture en France, elle est d’ailleurs classée Ville d’art et d’histoire. Voici une liste non exhaustive des lieux et établissements culturels emblématiques de la ville :

• Le Grand Théâtre de Tours, où se produit l’Opéra de Tours ainsi que l’orchestre symphonique de la région Centre-Val de Loire, une bâtisse construite à la fin du XIXe siècle et classée monument historique ;
• Le Musée d’art contemporain du château de Tours et ses expositions ponctuelles à rayonnement national (comme Joan Miro en 2001 ou Daniel Buren en 2005) ;
• Le Musée des Beaux-Arts de Tours, le muséum d’histoires naturelles, musée du Compagnonnage etc. ;
• La Boîte à Livres, une des plus grandes librairies indépendantes de France ;
• La Société archéologique de Touraine créée en 1840 et sa bibliothèque d’études ;
• Les salles de spectacles et d’organisation événementielles comme le Grand Hall de Tours, le Palais des Congrès, le Parc des Expositions, le Nouvel Olympia...

La ville de Tours abrite environ une dizaine de bibliothèques et médiathèques, dont la bibliothèque municipale de Tours qui avait été ouverte au public en 1793, puis déplacée plusieurs fois au cours des siècles.

On peut également citer de par son importance culturelle l’Académie des Sciences, Arts et Belles Lettres de Touraine, créée en 1761, qui est un groupement de personnalités qui a pour but de promouvoir l’histoire et la culture de la Touraine.

Projets urbains remarquables

Tours est aussi une ville en constante évolution, témoignant d’un dynamisme hors pair notamment par ses nombreux projets urbains en développement ou déjà actifs. Emprunts de modernité, ces initiatives dans les hauts rangs des métropoles moyennes les plus attractives du pays. Parmi ces projets, on retrouve notamment :

• Une seconde ligne de tramway à l’étude depuis, après l’ouverture de la première en 2013 qui accueille 65 000 voyageurs par jour. Cette ligne B devrait partir de Chambray-lès-Tours pour se terminer dans la commune de La Riche. Une 3ème ligne a même été évoquée en 2021 pour relier Saint-Pierre-des-Corps à Saint-Cyr-sur-Loire ;
• Le développement continu du quartier des Deux-Lions, initié en 1994, qui est rapidement devenu un pôle important de l’urbanisation tourangelle avec de nombreux établissements d’enseignement supérieur, un centre commercial, des commerces et plus récemment une recrudescence de programmes immobiliers neufs ;
• L’achèvement de la construction de l’écoquartier Montconseil, quartier écologique dont la construction a été entamée en 2007 sur un site de 20 hectares qui doit, à termes, accueillir 1800 logements et environ 3800 habitants ;
• Le projet d’aménagement d’un quartier sur le site des casernes désaffectées de Beaumont-Chauveau, dans le quartier Giraudeau. Réhabilitation ou démolition/reconstruction, la Ville étudie encore les possibilités avant de statuer sur l’avenir du projet ;
• La Cité de la création et de l’innovation sur le site Mame, réunissant l’école Brassart, l’École supérieure d’art et de design TALM-Tours (anciennement Beaux-Arts), l’école supérieure du Cercle digital, des startups innovantes de la “French Tech Loire Valley” et les incubateurs qui les accompagnent, ainsi que des laboratoires de recherche et de développement ;
• Le projet de construction de deux hôtels de luxe sur la Place Anatole-France ;
• Le Centre de création contemporaine Olivier Debré, en lieu et place des Beaux-Arts (déplacés quartier Lamartine), ouvert en 2017 de même que la ligne à grande vitesse (LGV reliant Tours à Bordeaux.

Chacun de ces projets contribue individuellement à l’attractivité croissante de la ville de Tours. On constate que celle-ci emploie les grands moyens pour développer l’urbanisme, la culture, les transports ainsi que les logements neufs.

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Prix de l’immobilier à Tours

Tours fait partie de ces agglomérations en plein essor, mais dont le prix de l’immobilier ne s’est pas encore envolé comme il a pu le faire à Rennes, Nantes ou Montpellier. Actuellement, le prix moyen au mètre carré à Tours est de 3500€. Crise et inflation obligent, les prix ont gonflé de 42% sur les 5 dernières années, mais seulement 5% sur un an contrairement à la plupart des autres métropoles.

En outre, la ville de Tours a été beaucoup moins impactée par la hausse des prix de l’immobilier neuf que l’ont pu être d’autres grandes et moyennes villes françaises. Les prix du neuf marquent une hausse de 3% sur un an et 21% sur 5 ans selon les chiffres du Figaro Immobilier. Cette hausse porte le prix actuel du neuf à 3951€/m², un prix plus qu’honnête pour un investissement en loi Pinel 2023 à Tours.

Où investir en loi Pinel à Tours en 2023 ?

Avec environ 80% d’appartements dans le parc immobilier et 65,5% de locataires, Tours est une ville idéale pour investir en loi Pinel en 2023. Voici un tour d’horizon des quartiers les plus attractifs pour un investissement locatif.

Quartier des Deux-Lions

Comme mentionné plus haut, le nouveau quartier des Deux-Lions est en pleine expansion et accueille des établissements d’enseignement supérieur comme l’Université de Tours, l’École Polytechnique ou encore CEFIM, une école du web et des réseaux. Quelques 5000 étudiants arpentent les amphis et cherchent donc à se loger, si possible non loin de leur lieu d’études.

Investir dans un logement étudiant en loi Pinel à Tours dans le quartier des Deux-Lions est une opportunité de réaliser un bon rendement locatif, étant donné la demande et le peu de vacance locative d’un tel quartier. De plus, le quartier est situé sur la rive sud du Cher, proche du Parc de la Bergeonnerie et de son lac, idéal pour se balader à pied ou à vélo et profiter des beaux jours.

Quartier Grammont de Tours

Accolé au centre historique de la ville, le quartier Grammont de Tours (aussi appelé les Prébendes) est un quartier résidentiel, organisé en blocs assez symétriques autour de l’Avenue de Grammont, une des artères principales de la ville. Plus calme et aisé que le reste de la ville, c’est un quartier plutôt familial où un investissement locatif sur des typologies de 3 pièces et plus peut être une bonne opportunité. De plus, c’est ici que se situe le Jardin des Prébendes d’Oé et son aire de jeux pour enfants, un des principaux espaces verts du centre-ville et un véritable coin de sérénité en cœur de quartier.

Quartier Velpeau

Limitrophe du centre historique et de Grammont de Tours, le quartier Velpeau est le “quartier de la gare”, longeant la voie ferrée et délimité au nord par le Boulevard Heurteloup. Plus accessible, le quartier Velpeau abrite également une école élémentaire, un primaire, deux maternelles et un collège. Avec 60% de locataires, c’est un quartier qui regorge d’opportunités d’investissement, notamment pour rénover ou réhabiliter des immeubles anciens. Le Marché Velpeau, peuplé de commerçants locaux et de produits de qualité, est aussi un réel plus pour ce quartier d’environ 9000 habitants.

Quartier de la Cathédrale

Le quartier de la Cathédrale, qui tire son nom de la présence de la Cathédrale Saint-Gatien, est un des endroits les plus prisés de la ville. Étudiants ou actifs, le quartier saura ravir tous ses résidents par ses nombreux atouts. Il possède une richesse culturelle surprenante avec la cathédrale, l’Amphithéâtre de Tours, le Château de Tours ou encore le Musée des Beaux-Arts et ses jardins.

Très animé, le quartier de la Cathédrale est le foyer de nombreux bars, restaurants et boutiques qui ne manquent pas d’ambiancer les résidents. Un investissement locatif sur des petites surfaces, pour les étudiants par exemple, peut faire mouche dans ce quartier où la demande est élevée.

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La loi Pinel à Tours en 2023

L’investissement locatif en France est favorisé par le dispositif très répandu répondant au nom de loi Pinel (après la Ministre du Logement du même nom qui l’a intronisé). Le dispositif Pinel est entré en vigueur en 2014 dans le but de redynamiser l’immobilier neuf français par le biais de l’investissement locatif. À la clé, une défiscalisation importante qui peut aller jusqu’à 0€ en 2023. Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, il faut cependant remplir certaines conditions :

• Tout d’abord, le bien immobilier acheté doit être neuf ou en VEFA et situé dans une zone Pinel définie comme éligible (Tours étant en zone B1, elle est bel et bien éligible) OU se situer dans un quartier prioritaire de la ville (QPPV) ;
• Le logement doit être loué nu, pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
• Le propriétaire ne peut pas demander un loyer dépassant le plafond de loyer pour l’année en cours (11.31€/m² à Tours) ;
• De même, le locataire est soumis lui aussi à un plafond de ressources Pinel déterminé par la zone et le foyer fiscal ;
• Un investisseur est limité à 2 achats pour location en Pinel par an, plafonnés à un montant d’achat de 300 000€ et 5500€/m², au-delà duquel la défiscalisation ne s’appliquera plus.

La durée de la mise en location et le prix d’achat du logement neuf détermineront le montant de la réduction d’impôt qui pourra être accordée par le dispositif Pinel.

La loi Pinel+ à Tours

Depuis le 1er janvier 2023, la loi Pinel+ est entrée en vigueur en parallèle de la loi Pinel classique. Cette dernière sera toujours active jusqu’à fin 2024 avec des taux graduellement revus à la baisse, à la suite de quoi le dispositif Pinel Plus la remplacera totalement.

Le dispositif Pinel Plus a été créé pour encourager l’investissement locatif dans des logements neufs plus écologiques, offrant de meilleures performances énergétiques, d’isolation thermique et de confort d’usage. À l’heure où l’urgence climatique n’est plus un débat, cette initiative se veut un tremplin pour l’émergence de logements, programmes neufs et quartiers entiers favorisant la construction décarbonée et l’impact écologique réduit.

Pour accéder à ce dispositif, les conditions de base sont les mêmes que celles de la loi Pinel classique, mais il y’en a quelques-unes qui viennent s’y rajouter :

• Le logement doit être conforme à la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) palier 2025, OU à la RT2012 avec un label E+C- et un DPE A pour attester de ses performances énergétiques équivalentes ;
• Les surfaces minimums par typologie ont été revues à la hausse et le logement devra s’y conformer ;
• Il doit obligatoirement bénéficier d’un espace extérieur, lui aussi d’une surface minimum selon la typologie.

Si les critères sont remplis, l’investisseur pourra bénéficier du dispositif Pinel Plus, et donc des anciens taux de la loi Pinel classique (pré-2023), qui peut aller jusqu’à 21% du prix d’achat et 63 000€ de réduction d’impôt.

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Pinel classique ou Pinel Plus ?

En soi, les deux dispositifs ont leurs avantages et seront intéressants quoi qu’il arrive.

D'un côté avec le dispositif Pinel+, l’appartement acheté est construit de manière écologique avec des matériaux biosourcés ou géosourcés, durables, et les dernières technologies d’isolation thermique et phonique. Ajoutez à cela des systèmes de production de chaleur et d’eau chaude dernière génération de type panneaux photovoltaïques ou pompes à chaleur, le tout conforme à la norme RE2020, et vous obtenez une performance énergétique exceptionnelle avec des factures réduites, tout en préservant la planète et en réduisant au maximum l’empreinte carbone.

De plus, les taux de défiscalisation sont plus intéressants puisqu’ils correspondent aux anciens taux du Pinel classique :

• 12% pour une location de 6 ans
• 18% pour une location de 9 ans
• 21% pour une location de 12 ans

D’un autre côté, les nouvelles normes de construction, l’inflation et les pénuries de matériaux font grimper les prix du neuf, et les logements éligibles Pinel+ sont évidemment plus impactés que les logements en loi Pinel classique puisqu’ils coûtent plus cher à la production. Un logement en Pinel classique reviendra donc généralement moins cher.

La loi Pinel classique étant en vigueur depuis de nombreuses années, l’offre de logements éligibles est bien plus importante que l’offre d’appartements Pinel Plus actuellement. Le choix sera donc plus large en termes d’implantation, de quartiers, de typologies etc.

Enfin, un logement en loi Pinel classique est aussi sommé de respecter un certain niveau de performances énergétiques et la norme RT2012, ce qui place les logements en Pinel classique en très bonne position du côté du confort de vie.