Investir en loi Pinel à Caen en 2023
Avec des prix de l’immobilier ayant bondi de 43% en 5 ans et 12% rien que sur 2022, Caen est sans conteste, un emplacement de choix où réaliser un investissement locatif Pinel en 2023.
Située à 2h de Paris en train et à 17 minutes des plages, la préfecture de Basse-Normandie compte actuellement 106 230 habitants. Elle est attractive de par sa qualité de vie et son dynamisme économique. De nombreux programmes éligibles loi Pinel ont vu le jour afin de diversifier l’offre de logements et pour répondre à la forte demande locative d’un marché tendu.
Selon l’Insee, avant 2018, la ville perdait 170 habitants par an. Une tendance qui s’est inversée depuis puisque la population augmente désormais de 0,6 % chaque année.
Une croissance démographique qui touche également les communes périphériques de Caen. La ville devient de plus en plus attractive grâce à des projets urbains d’envergure, ce qui pourrait entrainer une hausse de sa population dans quelques années.
Loi Pinel 2023 : Pourquoi choisir Caen pour investir ?
Economie & démographie
19 947 entreprises sont implantées à Caen. En 2022, 1511 créations d’entreprises ont eu lieu dans la ville. Des chiffres qui témoignent du dynamisme économique de la capitale bas-normande.
Les principaux employeurs de Caen sont :
- le Centre Hospitalier Universitaire : 4630 salariés,
- le Conseil Départemental : 3079 salariés,
- l'hôpital privé Saint-Martin : 583 salariés,
- la polyclinique du Parc : 492 salariés,
- Forterro France : 245 salariés,
- Fidorg Normandie : 220 salariés,
- Soficom : 175 salariés.
Le secteur industriel se répartit dans plusieurs villes de la métropole caennaise. Par exemple, 15 % de l’emploi dans le département sont représentés par :
- Renault Trucks à Blainville-sur-Orne : 2150 employés,
- Stellantis (ex-PSA Peugeot Citroën) à Cormelles-le-Royal : 1200 employés,
- Site Robert Bosch Franjce à Mondeville : 500 employés.
Connexion
Pour les déplacements, Caen dispose d’un réseau de bus et de tramway. Le tramway actuel a été inauguré en 2019. Il est le successeur du Transport Léger Guidé, un moyen de transport intermédiaire.
Un projet d’extension du tramway est en cours. Afin d’impliquer les habitants, des marches exploratoires sont organisées sur les tracés potentiels. Les concertations et les études dureront jusqu’en 2025. Une enquête publique aura lieu en 2024. Les travaux devraient débuter en 2025 et devraient cesser en 2028, l’année de mise en service officielle.
L’aéroport de Caen-Carpiquet est situé à 7 km du centre-ville. Il est desservi par 2 compagnies aériennes : Volotea et Air France HOP. Il est prévu de créer un deuxième terminal en 2025 afin de faire face à croissance de fréquentation.
La gare de Caen est accessible en tramway. En 2020, 1 959 000 voyageurs l’ont fréquenté. Le temps de trajet actuel en TER entre Paris et Caen est de 2h.
Caen sera à l'avenir le terminus de la LNPN (Ligne Nouvelle Paris Normandie) destiné à rapprocher la Normandie, qui abrite le 1 er ensemble portuaire de France, et l’Île-de-France, le 1er bassin d’emploi français). La mise en service est prévue pour 2030.
Les projets urbains
Caen, avec des projets urbains d’envergure, est en train de poursuivre sa mue. Le visage de la ville se redessine du fait d’opérations comme :
- L'aménagement de Caen Presqu’île : il est prévu d’y construire des logements neufs éligibles loi Pinel 2023 et des commerces. En outre, une auberge de jeunesse est en construction. Un projet qui permettra de renforcer le territoire.
- La création de nouveaux équipements au sein de l’EPOPEA Caen Normandie Science & Innovation Park : création de nouveaux équipements pour renforcer l’attractivité de ce pôle scientifique, technologique et numérique. Il est prévu d’y construire un nouveau CHU, des programmes immobiliers neufs en loi Pinel 2023, une maison de l’innovation et une maison des chercheurs.
- La création du MoHo, Collider Européen : un espace de coworking de 7500 m² qui réunira des étudiants, des chercheurs, des entrepreneurs et des entreprises de tous pays, dans le but d’innover et de créer une synergie.
Les prix de l’immobilier neuf à Caen
L’immobilier neuf à Caen affiche un prix médian de 4 161 €. Certains paramètres sont à prendre en compte car ils font nettement varier les prix (emplacement du bien, typologies, proximité avec des transports en communs ou avec des écoles, etc.).
En fonction du nombre de pièces, les prix des biens diffèrent.
Voici les prix selon les typologies :
- Studio : 5 067 €/m2,
- T2 : 4 657 €/m2,
- T3 : 4 108 €/m2,
- T4 : 3 624 €/m2.
Où investir à Caen en loi Pinel 2023 ?
Quartier Saint-Gilles
Le quartier Saint-Gilles est situé près du Canal de Caen à la Mer. Il est possible de rejoindre le centre-ville en 8 minutes en vélo. Le secteur abrite un grand établissement public : La Fabrique de patrimoines en Normandie. Ce lieu de coopération culturelle réunit le LABO, le pôle conservation, restauration et imagerie scientifique, l’Ethnopôle et le Réseau des Musées de Normandie.
Le quartier Saint-Gilles est très accessible. En effet, le tramway et des bus traversent le quartier. En outre, il est situé près de la rocade et près de la route qui mène tout droit vers la mer, idéal pour des week-ends de détente.
Autre atout de Saint-Gilles : la présence du parc Michel d’Ornano. Avec ses jardins à la française, c’est l’un des plus beaux parcs de Caen. A l’entrée se trouve une antenne du conseil régional.
Quartier la Grâce de Dieu
Le quartier la Grâce de Dieu est traditionnellement résidentiel. Il fut construit dans les années 50 pour pouvoir accompagner la forte hausse de la population caennaise. Il est classé quartier prioritaire, c’est pour cela qu’il a fait l’objet d’un grand projet de réaménagement dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). Ainsi, des logements sociaux et des logements neufs du parc privé sont concomitamment sortis de terre.
De plus, il abrite la zone d’activités Fresnel, qui est une Zone Franche Urbaine (ZFU). Cela permet aux entreprises souhaitant s’installer de bénéficier d’exonérations fiscales et sociales. Une grande entreprise a senti le potentiel économique de ce secteur : Webhelp, une société spécialisée dans la relation clients qui emploie 1000 salariés.
La ville a effectué dans le quartier de la Grâce de Dieu l’un de ses plus gros investissements en 2022 : la création d’un terrain de football synthétique. Le montant investi a été de 1 060 000 euros.
Autre atout convaincant : la part de locataires dans le secteur est de 75 %. Une demande locative importante donc dans ce quartier prioritaire éligible au Pinel+ en 2023.
Où investir autour de Caen en loi Pinel 2023 ?
Hérouville-Saint-Clair
Hérouville-Saint-Clair la seconde ville la plus peuplée du Calvados. Elle est tout aussi attractive que sa voisine. La commune abrite des entreprises d’envergure internationale telles que Eldim, Legallais, Cenexi ou encore KPMG.
Les plus gros employeurs de la ville :
- Coop-saveurs : 365 salariés,
- Cenexi HSC : 294 salariés,
- Laguerre Pneus : 195 salariés,
- Leroux Brochard : 102 salariés,
- Référence Expertise Normandie : 65 salariés.
Le prix au m² est 2138 € le m2. Il est inférieur à celui de Caen, qui est de 3183 €. Le prix varie en fonction de l’emplacement du bien. Par exemple le quartier Bourg-Montmorency Bord affiche des prix au m² plus élevés que dans le reste de la ville.
La part des locataires s’élève à 69,9 %, ce qui signifie qu’il y a une forte demande concernant les locations.
Ifs
Avec 11 696 habitants, Ifs est la 6ème ville la plus peuplée du département. Un bien neuf se négocie à Ifs autour de 3661 €/m2. Il y a 48,9 % de propriétaires et 51,1 % de locataires. Ces données signifient qu’il y a peu de risque de vacance locative.
Les biens les plus représentés à Ifs sont les suivants :
- 2 pièces à 11,3 %
- 3 pièces à 19,7 %
- 4 pièces à 29,8 %
Il est judicieux d’acquérir un logement neuf pour lequel il y a de la demande, c’est-à-dire les 2 pièces, les 3 pièces ou encore les 4 pièces.
Ifs compte actuellement 1318 entreprises. En 2022, 92 entreprises se sont créées et 34 ont été radiées.
Dans la ville, 4 sociétés emploient plus de 100 salariés.
254 personnes travaillent pour Masselin Énergie. Ensuite, on trouve Masselin Communication, qui compte 139 salariés. Nicolle et Compagnie, une société de transports emploie 131 personnes. Enfin, 109 salariés travaillent chez ETS Thierry.
Mondeville
Avec 9973 habitants, Mondeville est la 7 ème ville la plus peuplée du Calvados. Le prix moyen d’un logement neuf est affiché à 3 645 € le m². En 3 ans, il a augmenté de 23%, ce qui démontre l’attractivité de la ville.
La ville est limitrophe de Caen, ce qui fait que la liaison entre les 2 villes est de seulement 20 minutes en bus.
Mondeville partage les activités portuaires avec Caen et Hérouville-Saint-Clair. La ville abrite l’un des plus grands centre-commerciaux de Normandie. Très bien situé - le long de la rocade et de l’autoroute A13, il attire plus de 4 millions de visiteurs chaque année. 500 000 habitants sont situés à moins de 30 minutes en voiture du centre.
A Mondeville, les locataires sont majoritaires (+ de 53,2 %), ce qui signifie que le risque de vacance locative est très faible.
Les logements les plus représentés à Mondeville sont :
- les 2 pièces à 16,1 %
- les 3 pièces à 26,9 %
- les 4 pièces à 23,2 %
H2 : Qu’est-ce que la loi Pinel 2023 ?
Qu’est-ce que le dispositif Pinel
Cette niche fiscale vous fait bénéficier de réductions d’impôts si vous faites l’acquisition d’un logement neuf pour le louer.
Pour profiter de tous ces avantages, les critères à respecter sont :
- louer le bien pendant 6,9 ou 12 ans,
- louer un bien neuf et non meublé,
- plafonner le loyer,
- respecter le plafonnement des ressources des locataires.
La défiscalisation ne s’applique que jusqu’à 300 000 € maximum (ou 5 500 € par m²). Le surplus ne sera pas comptabilisé.
De plus, il n’est possible de faire que 2 opérations immobilières par an.
La loi Pinel+ à Caen
La loi Pinel+ offre les mêmes avantages que la loi Pinel mais n’a pas les mêmes objectifs. En effet, la loi Pinel+ encourage l’investissement dans des programmes neufs situées dans des quartiers prioritaires de la ville (QPV) ou dans des programmes plus respectueux de l’environnement.
Pour qu’un logement soit éligible à la loi Pinel+, il doit respecter certains critères environnementaux plus poussés que les critères actuels.
Par exemple, le bien immobilier doit répondre aux jalons 2025 de la RE2020. Selon les recommandations du référentiel Girometti-Leclercq, les logements doivent respecter une surface en fonction de la typologie. De plus, toujours selon ce référentiel, les biens immobiliers, à partir du T3 doivent être traversants obligatoirement.
Voici les surfaces imposées selon les typologies :
| Typologie d'appartement | Surface habitable minimale | Surface minimale de l'espace extérieur privatif |
|---|---|---|
| Studio | 28 m² | 3 m² |
| 2 pièces | 45 m² | 3 m² |
| 3 pièces | 62 m² | 5 m² |
| 4 pièces | 79 m² | 7 m² |
| 5 pièces | 96 m² | 9 m² |
Comparatif des investissements en Pinel 2023,2024 et Pinel Plus
Si vous investissez en loi Pinel 2023, les taux de réduction sont de 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. Ainsi, sur 6 ans, vous pouvez bénéficier de réduction jusqu’à 31 500 €, sur 9 ans, 45 000 € et enfin, sur 12 ans, 52 500 €.
Un investissement en loi Pinel 2024 vous fait bénéficier d’une réduction d’impôts de 9 % sur 6 ans (jusqu’à 27 000 €), 12 % sur 9 ans (jusqu’à 36 000 €) et de 14 % sur 12 ans (jusqu’à 42 000 €).
En loi Pinel+, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôts jusqu’à 36 000 € maximum pour une durée de location de 6 ans (12 % du montant investi), jusqu’à 54 000 € maximum pour une durée de location de 9 ans (18% du montant investi) et enfin, jusqu’à 63 000 € pour une durée de location de 12 ans.