Loi Pinel Plus : le super Pinel écologique et social
Qu’est-ce que la loi Pinel Plus ou Super Pinel ?
La loi Pinel + 2023 est le pendant écologique et social de la loi Pinel. Un dispositif fiscal qui a vu le jour en 2014, suite à la loi Duflot, qui encourage l’investissement locatif en immobilier neuf. La fin de la loi Pinel est prévue pour le 31 décembre 2024.
En attendant, les taux du Pinel 2023 ont été revus à la baisse le seront également en 2024. Dès le 1er janvier 2023, la loi Pinel Plus propose de conserver les taux du Pinel 2014-2022 (jusqu’à 63 000 € maximum) à condition d’investir en immobilier durable ou dans des quartiers prioritaires.
Les programmes durables répondent à des critères d'éco-responsabilité plus poussés que ne l’exigent les normes en vigueur.
Les critère communs de la loi Pinel & de la loi Pinel +
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel comme de sa nouvelle mouture Pinel plus, un investisseur doit s’engager à louer un appartement neuf et non meublé pour une période 6,9 ou 12 ans, à un locataire dont les revenus sont égaux ou inférieurs aux plafonds de ressource locataire imposés.
Le propriétaire est également soumis à un plafond de loyer. Ce plafond varie en fonction de la zone Pinel sur laquelle est situé le logement (A, Abis, B1, C).
Le montant maximal de l’investissement doit être de 300 000 € ou 5500 €/m². L’achat d’un bien d’un montant supérieur est tout à fait possible. Seulement, le surplus ne sera pas comptabilisé.
L’achat Pinel plus : 2 choix d’investissement locatif possibles
L’investissement locatif en immobilier neuf avec le Pinel plus encore nommé super Pinel par certains propose deux choix. Pour conserver les taux de 21, 18 et 12% du Pinel classique 2022, l’investisseur peut acquérir un appartement neuf présentant des critères d’éco-durabilité supérieurs OU choisir d’investir en immobilier durable.
Au premier janvier 2022, l’ensemble des programmes immobiliers neufs répond aux normes environnementales RE2020 (Réglementation Environnementale 2020). Ces nouveaux critères ou indicateurs verront leurs plafonds de tolérance évoluer par palier en 2025, 2028, 2031.
Or pour être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel+, un programme doit respecter les paliers 2025 dès 2023. Dans les faits seul le critère Impact carbone construction évoluera sur ces 3 dates.
La RE2020 : Confort de vie et économie d’énergie
Les logements éligibles Pinel Plus bénéficient d’une conformité à la norme environnementale la plus ambitieuse de l’histoire du bâtiment collectif en France. La RE2020, nouvelle réglementation environnementale encadre la construction de bâtiments neufs dans une logique de transition énergétique et de basse consommation.
En effet, les bâtiments neufs RE2020 sont conçus avec des matériaux biosourcés et géosourcés, et de nouvelles méthodes d’isolation thermique et phonique dernière génération, pour une performance énergétique toujours plus haute. L’objectif est de réduire au maximum l’empreinte carbone lors de la construction et sur toute la durée de vie du bâtiment.
De plus, les logements sont mieux optimisés. Les surfaces minimums ont été revues à la hausse pour chaque typologie (pour l’intérieur comme pour les espaces extérieurs) et une meilleure aération/ventilation a été étudiée pour maximiser le confort d’été.
En outre, pour prétendre être éligible à la loi Pinel+, tous les logements devront obligatoirement bénéficier d’un espace extérieur et les logements de 3 pièces et plus devront être multi-orientés pour une meilleure luminosité. Le confort d’usage a été clairement priorisé pour cette nouvelle itération de la loi Pinel.
Habiter dans un programme bien situé est le Graal des locataires. Sans même évoquer la flambée des prix de l’énergie qui rend les appartements de DPE A et B (5% du parc immobilier français) on ne peut plus désirables, à l’heure du réchauffement climatique et des prises de conscience écologiques, il est fort à parier que les logements éco-responsables prennent plus d’ampleur.
Les programmes durables offrent des logements peu énergivores, mieux isolés et qui prennent en compte le confort estival (un seuil qui permet une température agréable et constante). Ils sont plus chers à l’achat mais la plus-value à la revente peut être très intéressante. De plus, la valeur locative peut grimper au fil des années.
| Les 6 indicateurs RE 2020 et leurs niveaux de tolérance | ||
|---|---|---|
| Bbio ou coefficient du besoin bioclimatique | évalue les besoins de régulation en chaleur, fraicheur, lumière du bâtiment. | Pour être conforme à la RE 2020 un appartement neuf doit présenter un score égal ou inférieur à 65 points Bbio |
| Cep ou coefficient d’énergie primaire | mesure la consommation d’énergies renouvelables et non renouvelables du bâtiment. Il est exprimé en kWep/m²/an. | La valeur kWep/m²/an conforme RE2020 doit être inferieure à 85 |
| Cep,nr ou consommation d’énergie primaire non renouvelable | Il inclut les parties communes et extérieurs du bâti. Il est également exprimé en kWep/m²/an. | Le plafond RE 2020 est de 70 kWep/m²/an. |
| Ic énergie ou impact climatique des énergies primaires consommées | L’IC mesure l’émission de gaz à effet de serre du bâtiment sur 50 ans. Il est exprimé en kg eq. CO²/m² | Le plafond RE2020 est 560 kgCO²/m². |
| Ic construction ou impact climatiques des matériaux | mesure l’impact climatique des composants de la construction ; équipements et chantier inclus. | Entre 2022 et 2024, la valeur plafond de l’indicateur est de 740 kq éq. CO²/m² . |
| DH | Le DH calcule le nombre d’heure par an ou les 28° sont dépassés (rendant l’habitat inconfortable) au sein du bâtiment. | Le DH max est fonction de la zone climatique du logement. Il oscille entre 1250 et 2100 selon la taille, la zone climatique et la présence ou non d’une climatisation. |
Investir en Pinel+ en quartier prioritaire
L’autre choix offert par la loi Pinel+ est l'investissement dans un quartier prioritaire des politiques de la ville (QPPV). Dans ce cas de figure, le logement n’aura pas d’autre critère à respecter que ceux de la loi Pinel classique.
Un logement d’un quartier prioritaire peut également faire réaliser une belle plus-value à la revente. En effet, depuis 2014, le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) participe à la transformation de ces secteurs. Par exemple, le quartier Bacalan à Bordeaux, classé quartier prioritaire, est devenu une zone attractive, notamment grâce à la présence de la Cité du Vin.
Ces nouveaux quartiers peuvent attirer de nouveaux profils. Ainsi, la demande de logements peut devenir de plus en plus forte, ce qui augmente la valeur locative du bien immobilier.
Loi Pinel Plus : quels sont ses avantages ?
De nombreux avantages peuvent être avancés pour décrire le Pinel Plus, il y en a plusieurs types.
Les avantages financiers du Pinel Plus
L’avantage premier de la loi Pinel+ est évidemment la réduction d’impôt conséquente dont bénéficie l’investisseur : jusqu’à 63 000€ de défiscalisation pour un achat au montant maximum de 300 000€ et une location de 12 ans.
Les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de gestion locative, frais d’entretien... peuvent être déduits des revenus fonciers de l’investisseurs et ainsi réduire son assiette imposable.
Un achat dans l’immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits. En effet, ceux-ci s’élèvent à environ 8% du prix d’achat total dans l’ancien, quand dans le neuf ils oscillent entre 2,5% et 3%.
François vient d’acheter un appartement neuf T2 à 200 000€ à Toulouse, ses frais de notaire s’élèvent à 2,5% de 200 000, soit 5000€. Pour le même prix dans l’ancien, il aurait déboursé 8% de 200 000€, soit 16 000€. Il réalise donc une économie de 11 000€ sur ces frais.
Certaines communes pratiquent l’exonération de tout ou partie de la taxe foncière pendant 2 ans.
À l’heure où les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location, acheter un logement neuf dont le DPE affiche une étiquette A ou B évite aussi des frais de travaux ou de remise aux normes à prévoir.
Investir en Pinel Plus pour le futur
Réaliser un investissement locatif avec le Pinel Plus en 2023 est aussi un moyen de regarder vers l’avenir. Cela permet notamment de préparer sa retraite grâce aux revenus complémentaire que représentent les loyers perçus pendant les années de location. Ainsi, une fois sa carrière professionnelle terminée, un investisseur peut choisir de continuer à louer son bien et percevoir un complément de retraite chaque mois, le conserver pour y habiter et passer une retraite paisible dans un logement dernier cri, ou revendre son bien et réaliser une belle plus-value.
Pour beaucoup de français, l’investissement immobilier est toujours une valeur refuge et un placement sûr. Investir dans l’immobilier neuf assure une future prise de valeur du bien et permet de se constituer un patrimoine à forte valeur ajoutée pour le futur. De plus, avec la loi Pinel Plus il est possible pour le bailleur de louer son bien à un membre de sa famille.
Enfin, c’est une manière de protéger sa famille puisque l’assurance de prêt liée à un achat en Pinel Plus permet, en cas d’accident de la vie, de faire en sorte que le montant restant du prêt soit pris en charge entièrement par l’assurance, de sorte que les héritiers pourront bénéficier de la propriété du bien sans avoir à finir de le payer de leur poche.