Pourquoi choisir l'investissement en immobilier neuf ?
Se constituer un patrimoine est un objectif incontournable pour la plupart des français. En cela, investir dans l’immobilier neuf ou ancien est une pratique de plus en plus répandue en France. Le contribuable souhaite pouvoir assurer sa retraite et léguer un héritage à ses enfants. Mais en quoi investir dans l’immobilier neuf plutôt que l’ancien ? Pourquoi se tourner vers la loi Pinel en 2023 plutôt qu’un autre dispositif fiscal ?
Les garanties de l’immobilier neuf
De nombreuses raisons font pencher la balance en faveur de l’immobilier neuf. Parmi elles, les différentes garanties rattachées à cet acte d’achat sont primordiales puisqu’elles offrent une grande sécurité à l’acheteur.
La garantie de parfait achèvement, valable jusqu’à 1 an après livraison des travaux, couvre les malfaçons et défauts de conformité constatées à la livraison du bien. De même, la garantie phonique stipule que l’isolation du logement doit être parfaite, elle est valable aussi 1 an.
La garantie décennale, valable 10 ans comme son nom l’indique, couvre les défauts et dommages affectant la solidité de l’ouvrage (fissures, étanchéité, glissements de terrain...). L’assurance dommages-ouvrage est la garantie que l’acheteur sera dédommagé en totalité des travaux de réparation tombant sous la garantie décennale. Elle est également valable 10 ans.
La garantie financière d’achèvement, ou GFA, stipule que si le promoteur, pour une raison ou pour une autre, ne peut terminer l’ouvrage, son établissement bancaire se porte garant et doit assurer le financement de la construction et la livraison de l’opération immobilière. Grâce à cette garantie, l’acheteur peut être certain que son logement sera livré.
La garantie biennale, valable 2 ans après réception des travaux, concerne les fenêtres, portes, cloisons, volets et autres menuiseries du moyen-œuvre.
Enfin, la garantie phonique donne l’assurance d’une isolation phonique parfaite dans le logement, elle est valable pendant 1 an après réception des travaux.
Investir dans l’immobilier neuf : les avantages financiers
Frais de notaire réduits
Lorsque l’on achète un bien immobilier neuf, on bénéficie de frais de notaire réduits. Cela peut représenter des économies considérables puisque dans l’ancien, ces frais peuvent atteindre 8 % du prix de vente total du bien. Lors d’un achat neuf, les frais de notaires oscillent entre 2,5 % et 3 % du prix de vente.
Mathieu a pour projet d’investir dans un T3 pour le mettre en location à Toulouse. Pour un prix de vente égal de 260 000€, un appartement ancien entraînera environ 20 800 € de frais de notaire, tandis qu’un logement neuf tournera autour des 6 500 €, soit un peu plus de 14 000 € d’économies.
De plus, la TVA peut être réduite de 20 % à 5,5 % pour peu que le bien acheté se situe dans une zone ANRU ou dans un quartier QPV.
Pas de dépenses additionnelles
Le logement livré étant neuf et doté des dernières générations de matériaux, isolation, et systèmes de chauffage, il n’y aura aucun frais supplémentaire à prévoir que ce soit en termes de rénovation énergétique, mise aux normes ou encore ravalement de façade. Et si malfaçon il y a et que des travaux sont nécessaires, les assurances et garanties du neuf prendront tout en charge. Un acheteur dans le neuf est un acheteur serein car il profite d’un logement livré clé en main.
Une plus-value supérieure à l’ancien
Aujourd’hui, le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, tient un rôle essentiel dans la valeur d’un logement, notamment depuis l’annonce de l’interdiction de location des passoires énergétiques. En France, seul 5 % du parc immobilier affiche une étiquette A ou B au DPE. 24 % des logements ont un DPE C, 32 % un DPE D (la majorité), 22 % ont la note E et 17 % sont des passoires thermiques avec la note F ou G.
En moyenne en France, une maison avec un DPE A ou B se vend entre 3 % et 12 % plus cher qu’un DPE D. Mais l’écart de prix entre un DPE A/B et une passoire thermique F/G va de 11 % à 40 % selon les régions (source : Notaires de France). Concernant les appartements, la différence de prix entre un DPE A et un DPE D va de 4 % à 14 %, tandis que l’écart entre les DPE A et F varie entre 8 % et 28 %.
Un bien acheté neuf ne va faire que prendre de la valeur lors des prochaines années avec la mise en place progressive des interdictions de location pour les logements les plus énergivores. La demande, à l’achat comme à la location, va se tourner vers des biens à haut DPE dont la performance énergétique sera cruciale avec la hausse des coût de l’énergie.
Nouvelles normes et performance énergétique
Investir dans l’immobilier neuf en 2023, c’est investir dans un logement conforme à la RE2020* (règlementation environnementale 2020), doté des dernières innovations en termes de confort et de vie et de performances énergétiques. La RE2020 c’est notamment :
- Une isolation thermique et phonique dernier cri ;
- des matériaux écologiques pour une construction durable et décarbonée ;
- une double exposition obligatoire à partir des 3 pièces pour une luminosité optimale ;
- un espace extérieur privatif obligatoire également (jardin, balcon, terrasse ou encore loggia) ;
- une surface habitable minimum par typologie revue à la hausse pour une meilleure qualité d’usage ;
- des économies d’énergie importantes grâce à la combinaison des nouveaux matériaux biosourcés, des nouvelles méthodes d’isolation et de systèmes de chauffage et de production d’eau chaude optimisés (panneaux photovoltaïques, chaudières à condensation, pompes à chaleur...)
Des factures énergétiques largement réduites
La consommation moyenne d’un logement neuf avec un DPE A est de 30 kWh/m². Pour un T3 de 65m², le coût annuel en énergie revient à 234€. Un DPE D, sur une consommation moyenne de 200 kWh/m², aura une facture beaucoup plus élevée pour la même surface, autour de 1560€/an. La différence de coût énergétique étant déjà significative, on imagine bien l’écart gigantesque entre les DPE A et les logements considérés comme des passoires thermiques.
Défiscaliser avec la loi Pinel
Un des avantages principaux d’un investissement dans l’immobilier neuf, si ce n’est LE principal, est bien entendu le dispositif de défiscalisation Pinel. Grâce à la loi Pinel, un investisseur peut prétendre à une réduction d’impôt à hauteur de 14% du prix d’achat de son bien neuf, soit un montant de défiscalisation maximum de 42 000€ étalés sur 12 ans.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, plusieurs conditions sont requises :
- Le bien acquis doit être neuf ou en VEFA et situé dans une zone Pinel éligible, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
- Il doit être loué, non meublé, pendant une période donnée de 6, 9 ou 12 ans (la réduction d’impôt dépendra de cette période) ;
- Le locataire doit être en-dessous du plafond de ressources maximum défini par la zone Pinel du logement ;
- Le propriétaire est également tenu à un plafond de loyer défini par la même zone ;
- Le nombre d’investissements Pinel est limité à 2 par an, avec un montant maximum de 300 000€ et 5500€/m².
Les taux de défiscalisation Pinel varient selon le prix de revient du logement et de la durée de mise en location initiale. La défiscalisation est à hauteur de 12 % du prix du logements pour un engagement de 6 ans, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans. À savoir que pour un engagement de 6 ans ou de 9 ans, le taux défiscalisation est de 2 % par an. Il passe à 1 % par an, à partir de la 10ème année. La loi Pinel est renouvelable 1 à 2 fois, de 3 ans supplémentaires dans la limite de 12 années.