Qu'est-ce que le dispositif Pinel classique ?

Le dispositif Pinel “classique”, ou loi Pinel, a été lancé en 2014 par Sylvia Pinel, alors Ministre du Logement, de l’Égalité et de la Ruralité. Successeur de la loi Duflot, le dispositif Pinel a pour but de relancer le secteur immobilier en France en incitant à l’investissement locatif pour répondre à la demande de logements abordables.

Un investissement locatif en loi Pinel en 2023 permet de défiscaliser un pourcentage du prix d’achat du logement neuf en fonction de la durée d’engagement au sein du dispositif. Cette réduction d’impôt sera lissée sur ce même nombre d’années.

Conditions d’éligibilité au dispositif Pinel classique

Bien entendu, l’accès à un tel dispositif est réglementé et nécessite de remplir certaines conditions.

Tout d’abord, il faut savoir que le bien acheté doit être obligatoirement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) et qu’il doit se situer dans une zone Pinel éligible A, A bis, B1 ou dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPPV).

Ensuite, le bien doit être mis en location non meublé sur une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Les biens meublés relèvent du statut LMNP et ne sont pas compatibles avec la loi Pinel. Chaque palier de 3 ans offrira un taux de réduction d’impôt plus avantageux que le précédent.

La location d’un bien neuf en loi Pinel est soumise à un plafond de loyer que le propriétaire est tenu de ne pas dépasser. Celui-ci est calculé selon le plafond de la zone Pinel et la surface utile du bien (surface habitable + surface annexe/2). Il se calcule comme suit : (plafond de loyer au m² pour la zone concernée) x (0.7 + 19/surface utile).

Le locataire est également tenu à un plafond de ressources pour pouvoir louer un logement Pinel. En effet, ce dispositif ayant pour but de proposer plus de logements abordables pour les foyers plus modestes, il ne faudra pas dépasser un certain palier de revenus selon la composition du foyer et, là encore, la zone Pinel.

Exception : le Pinel Breton, une version localisée et expérimentale de la loi Pinel dans laquelle le préfet fixe lui-même les plafonds selon la commune ou même certains quartiers.

Enfin, les investissements Pinel sont limités à 2 par an et plafonnés à 300 000€ de prix d’achat et 5500€/m². À noter qu’en cas d’achat supérieur à 300 000€, l’investisseur bénéficiera tout de même de la réduction d’impôt jusqu’à la somme maximum mais que, au-delà de ce montant, la défiscalisation ne sera pas appliquée pour le reste.

Les taux de réduction d’impôt du Pinel classique

La réduction d’impôt du dispositif Pinel correspond à un taux fixe sur le prix d’achat du bien et dépend donc de la durée de location de celui-ci. Ces taux étaient fixes jusqu’au 31 décembre 2022 mais ont commencé à baisser progressivement à partir du 1er janvier 2023 à l’arrivée du Pinel+, qui commence à s’établir en parallèle de son prédécesseur.

(c) Fabio Balbi - shutterstock

Montant de la réduction d’impôt Pinel classique

Le montant de la réduction d’impôt varie en fonction de l’investissement initial et de la durée de mise en location. En calculant sur la base d’un investissement du montant maximal autorisé par la loi Pinel, soit 300 000€, voici la défiscalisation qui sera appliquée :

• Actes de vente signés avant le 31 décembre 2022 :
• Pour 6 ans de location : 12 % du prix d’achat soit 36 000 € de réduction d’impôt ;
• Pour 9 ans de location : 18 % du prix d’achat soit 54 000 € de réduction d’impôt ;
• Pour 12 ans de location : 21 % du prix d’achat soit 63 000 € de réduction d’impôt
• Du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 :
• Pour 6 ans de location : 10,5 % du prix d’achat soit 31 500 € de réduction d’impôt ;
• Pour 9 ans de location : 15 % du prix d’achat soit 45 000 € de réduction d’impôt ;
• Pour 12 ans de location : 17,5 % du prix d’achat soit 52 500 € de réduction d’impôt
• Du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 :
• Pour 6 ans de location : 9 % du prix d’achat soit 27 000 € de réduction d’impôt ;
• Pour 9 ans de location : 12 % du prix d’achat soit 36 000 € de réduction d’impôt ;
• Pour 12 ans de location : 14 % du prix d’achat soit 42 000 € de réduction d’impôt

Exemple d’un investissement en Pinel classique

Antoine habite à Toulouse depuis toujours, il aime la ville et sa culture. Aussi, alors qu’il vient de finir de payer sa maison et qu’il est désormais propriétaire de sa résidence principale, il souhaiterait maintenant investir dans le locatif avec la loi Pinel. Après de longues recherches, il pense se tourner vers un logement plutôt destiné aux étudiants. Son choix se porte sur un appartement de 2 pièces et 44m² avec une terrasse de 9m², à deux pas de la station de métro Patte d’Oie dans le quartier du même nom. L’appartement est au prix de 238 000€ et Antoine possède un apport personnel de 20 000€, il contracte donc un crédit immobilier de 218 000€ pour acheter l’appartement.

*Mensualités de 1 175 €/mois dont 61,77 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 64 000 € dont 14 824,80 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.

Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Toulouse (en zone B1)
Résidence	Programme neuf
Prestations	T2 de 44 m² habitable + 9 m² annexe
	RT2012 Terrasse Parking en sous-sol Volets roulants électriques Parquet dans les chambres Cuisine équipée Chaudière individuelle à condensation
Prix d'achat	238 000 €
Mensualités pour un prêt de 218 000 € à un taux de 2,10 % :	- 1 175 €/mois* sur 20 ans.
Charges**	- 150 €/mois
Durée de mise en location	6 ans	9 ans	12 ans
Abattement fiscal total maximal	28 560 €	42 840 €	49 980 €
Abattement fiscal mensuel maximal	+ 397 €	+ 397 €	+ 347 €
Loyer Pinel	+ 599 €/mois
Effort d'épargne mensuel	329 €	329 €	379 €