Investir en loi Pinel 2023 à Marseille
2e ville de France après Paris, Marseille rayonne sur tous les tableaux. Si vous êtes à la recherche d’une métropole dynamique, attractive et pleine de potentiel pour réaliser un investissement immobilier locatif, Marseille est sans conteste la ville qu’il vous faut. Grâce à la loi Pinel à Marseille en 2023, vous vous offrez la possibilité de réduire vos impôts jusqu’à 52 500 € ou jusqu’à 63 000 € en Pinel Plus.
En plus de proposer des prix au m² inférieurs à d’autres métropoles de l’hexagone, la Cité Phocéenne connait une forte ascension démographique depuis quelques années. Pour répondre à cette demande grandissante, des programmes immobiliers neufs sortent de terre aux quatre coins de la ville. Coup de projecteur sur Marseille, une métropole au palmarès des meilleures villes où investir en loi Pinel en 2023 .
Loi Pinel 2023 : pourquoi choisir Marseille ?
Pour son économie & sa démographie
Située sur la façade méditerranéenne, Marseille est une ville réputée pour son club de foot mais aussi et surtout pour sa qualité de vie. Malgré 25 années de déclin démographique, la tendance se renverse depuis le début des années 2000. La population marseillaise augmente dans les quartiers résidentiels périphériques à l’est et au nord-est du centre-ville, ainsi que dans les secteurs en rénovation urbaine.
D’après les derniers chiffres de l’Insee en 2019, Marseille intra-muros recensait 870 730 habitants et la métropole d’Aix-Marseille-Provence recensait 1 898 560 habitants.
Si le sud de la France et plus spécialement le bassin méditerranéen connait un fort taux de chômage, le département des Bouches-du-Rhône dont fait partie Marseille arrive à tirer son épingle du jeu. En tant que seconde ville du pays, Marseille peut compter sur sa carte économique riche et variée. Le projet Euroméditerranée est le deuxième quartier d’affaires après celui de La Défense à Paris et rassemble plus de 1 million de m² de bureaux.
Ce développement de la population dans la ville et dans la métropole marseillaise laisse entrevoir de belles perspectives de constructions de programmes neufs éligibles aux dispositifs Pinel en 2023.
Pour sa vie étudiante
Le cadre des études dans la métropole d’Aix-Marseille fait rêver plus d’un étudiant. Le beau temps, la mer, les Calanques sont autant de raisons qui poussent les jeunes bacheliers à choisir la capitale phocéenne pour obtenir leur diplôme dans l’enseignement supérieur. En alliant le cadre de vie et l’offre de formation proposée, Aix-Marseille est la 6ème unité urbaine au regard d’un nombre brut d’étudiants.
La liste des formations dans le supérieur à Marseille est longue. Formations universitaires, grandes écoles, écoles d’ingénieurs ou encore formations spécialisées, il y en a pour tout le monde.
Aix-Marseille-Université (AMU) est en nombre d’étudiants, la plus grande université de France et la première université francophone au rang mondial. Sur l’ensemble de ses sites, l’AMU compte 80 000 étudiants, dont 10 000 étudiants étrangers. Au total, elle propose tout champs disciplinaires confondus 1 100 diplômes : lettres, langues, droit, économie, sciences, sport, communication, etc...
En tant qu’investisseur en loi Pinel, les étudiants sont une cible à privilégier. Le centre-ville, le quartier de la Joliette ou encore le quartier de la Plaine avec le cours Julien sont des secteurs à privilégier lors de vos recherches. Les petites typologies telles que les studios, les T1 et les T2 correspondent aux étudiants. De plus, ce sont les appartements qui offrent le meilleur rapport qualité / rendement / prix.
Pour sa connexion au reste du pays
En matière de superficie, Marseille est deux fois plus grande que Paris. Assurer la mobilité tous les jours, de près de 2 millions d’habitants qui se déplacent dans la métropole d’Aix-Marseille Provence n’est pas une mince affaire.
Le réseau de transports en commun de l’agglomération marseillaise est géré par la Régie des Transports de Métropolitains (RTM). Celui-ci exploite 3 lignes de tramway, 2 lignes de métro et 93 lignes de bus.
Il y a également 3 filiales : RTM Ouest Métropole qui dessert Martigues, Saint-Mitre-les-Remparts et Port de Bouc, RTM Est Métropole qui gère les communes de La Ciotat, Ceyreste, Gémenos, Allauch, Ensuès-la-Redonne et le Rove et TPE qui exploite le tramway d’Aubagne.
La Régie des Transports Métropolitains offre également un service de mobilité fluviale. 3 lignes de navettes maritimes relient l’Estaque et la Pointe Rouge au Vieux-Port et à la Pointe Rouge aux Goudes. Il y a aussi le FerryBoat qui permet d’aller d’une rive à l’autre du Vieux-Port et un bateau qui dessert l’archipel du Frioul.
La RTM c’est aussi 14 parkings relais, un service de transport pour les personnes à mobilité réduite et la gare routière Saint-Charles, premier pôle d’échange multimodal. La gare ferroviaire de Marseille Saint-Charles permet la connexion aux lignes urbaines, périurbaines, nationales et internationales.
Pour son marché immobilier attractif
À Marseille, le prix médian au m² d’un appartement en 2023 tourne aux alentours de 4 000 €. Un tarif relativement peu élevé pour la 2e ville de France et en comparaison des autres métropoles.
Par exemple à Lyon, le prix de l’immobilier est plus proche des 5 500 €/m², à Bordeaux 5 000 €/m² et à Paris, plus de 11 000 €/m². Malgré sa superficie et son rayonnement à l’échelle nationale, les prix de l’immobilier à Marseille sont équivalents à ceux des villes moyennes.
Si les prix de la pierre à Marseille restent globalement inférieurs à ceux des grandes métropoles, on observe toutefois de grandes disparités d’un arrondissement à l’autre, et d’un quartier à l’autre. Les fortes inégalités constatées se répercutent aussi sur le marché immobilier. Certains quartiers proposent des prix inférieurs à 2 000 €/m² et d’autres à plus de 6 000 €/m².
Les prix bas de l’immobilier à Marseille rendent d’autant plus attractif le marché de l’investissement locatif dans le neuf comme dans l’ancien. À Marseille, 55 % des habitants sont locataires de leur logement. Un point intéressant à souligner qui témoigne du potentiel que la ville offre. Les locations non meublées des studios, des 2 et des 3 pièces sont les plus recherchées et sont gages d’un investissement réussi.
Où investir à Marseille en loi Pinel 2023 ?
Pour investir en Pinel à Marseille en 2023, certains quartiers sont plus favorables que d’autres. Cela peut notamment se justifier par l’offre en commodité de proximité : commerces, transports, écoles, universités, services, lieux culturels ou bien équipements sportifs. Découvrez ci-dessous 3 quartiers où il peut judicieux d’investir et ainsi profiter d’une bonne rentabilité.
La Joliette
Situé dans le 2e arrondissement de Marseille, le quartier La Joliette fait partie du grand projet urbain Euroméditerrannée, qui vise la création d’un grand centre d’affaires. La Joliette est un ancien quartier populaire et ouvrier totalement remodelé depuis le début des années 2000. À ce jour, le quartier est très attractif et prisé des jeunes actifs. Il profite d’une certaine proximité avec les plages et la mer.
Le quartier est très bien desservi par les transports en commun, par la ligne M2 du métro, les lignes T2 et T3 du tramway et des lignes de bus qui assurent des déplacements multidirectionnels. La Joliette fait également la part belle aux espaces verts.
Bien urbanisé, le quartier de La Joliette est un beau mélange de bâtiments anciens et récents. Quartier typique de Marseille, il est au travers des décennies devenu un véritable pôle économique et culturel, notamment grâce à la présence du FRAC Provence Alpes Côte d’Azur ou bien encore le Mucem. On y trouve également des logements neufs, où l’architecture moderne se mêle à merveille avec les ruelles anciennes.
La Conception, Saint-Pierre
Dans le 5e arrondissement, La Conception et Saint-Pierre sont deux quartiers limitrophes dynamiques et animés. Appréciés des étudiants et des jeunes actifs, ils offrent un cadre de vie facile et agréable à proximité de tous les commerces.
On peut s’y sentir comme dans un petit village, ce qui renforce leur attractivité. À eux deux, ils recensent près de 15 000 habitants. Le 5e arrondissement de Marseille est réputé pour sa qualité de vie urbaine. On y trouve de nombreux bars, restaurants et commerces en tout genre.
Desservi par le tramway, le métro et le train, le 5e arrondissement héberge de nombreux établissements scolaires et universitaires publics et privés comme entre autres la faculté de pharmacie ou bien le CHU de la Timone.
Chutes-Lavie
Quartier emblématique de Marseille, Chutes-Lavie dans le 4e arrondissement est un secteur calme et apaisé, fortement apprécié des familles. Riche en verdure et en commerces de proximité, il offre une excellente qualité de vie à ses 9 500 habitants.
À 10 minutes de route du Vieux-Port, ce quartier marseillais est desservi par la ligne du métro M1 et par 5 lignes de bus. Grâce à la modernisation du réseau du tramway et du métro d’ici 2025, le quartier Chutes-Lavie profitera d’un solide maillage de transports en commun.
Chutes-Lavie offre un panel varié de logements dans le neufs comme dans l’ancien. Plutôt des appartements et des maisons de 3 pièces et plus pour convenir aux besoins des couples avec enfants. Chutes-Lavie est un quartier résidentiel qui voit se développer des programmes neufs et des services de proximité, notamment des écoles.
Où investir autour de Marseille en Pinel 2023 ?
Investir à Aix-en-Provence
Capitale de la culture provençale, Aix-en-Provence est une ville aux multiples atouts. Étudiante, touristique, dynamique et connectée, elle coche de nombreuses cases pour y réaliser un investissement locatif rentable en loi Pinel. Sous-préfecture des Bouches-du-Rhône, elle compte aujourd’hui plus de 145 000 habitants et se classe parmi les 25 villes de l’hexagone les plus peuplées.
Terre d’innovation, Aix-en-Provence héberge le technopôle de l’Arbois, le premier parc scientifique et technologique dédié à l’environnement. Il réunit des entreprises, des startups, des laboratoires et une école doctorale. Au quotidien, 1 500 personnes fréquentent ce campus. Également étudiante, Aix-en-Provence accueille chaque année plus de 40 000 étudiants.
Aix-en-Provence est une ville au haut potentiel afin d’y réaliser un investissement locatif. Près de 85 % des logements de la commune sont occupés au titre de résidence principale. Par ailleurs, on compte davantage de locataires (57,5 %) que de propriétaires (39,1 %). La typologie des logements du parc résidentiel se compose à 16,9 % de 1 pièce, 17,8 % de 2 pièces, de 24,6 % de 3 pièces, de 22,4 % de 4 pièces et de 18,4 % de 5 pièces et plus.
Investir à Aubagne
Aubagne est avec 47 535 habitants la 5e ville des Bouches-du-Rhône. Réputée pour son cadre de vie à la provençale en mer et montagne, la richesse d’Aubagne réside dans ses monuments historiques tels que la maison natale de Marcel Pagnol, la porte Gachiou, le Cours Voltaire ou encore l’hôtel de Bausset, unique témoin de l’architecture de la Renaissance dans la ville.
Avec ses nombreux bars, restaurants et cafés, c’est une ville qui vit et qui attire de plus en plus de touristes mais aussi d’habitants à l’année. À 30 minutes du cœur de ville de Marseille, Aubagne est très bien desservie que ce soit par les axes routiers, le train, le tramway et le bus. L’aéroport de Marseille-Provence qui permet des liaisons nationales et internationales est à 35 minutes de la ville.
Composée de plusieurs quartiers tout aussi charmant les uns que les autres, la commune est bien lotie au niveau des commodités : écoles, commerces, services, espaces verts. Le prix de l’immobilier neuf à Aubagne est d’environ 5 000 €/m². Sur un an, c’est une augmentation de 22 %. Savant mélange de modernité et de tradition, Aubagne est une ville qui se montre sous son meilleur jour pour y réaliser un investissement locatif.
Investir à Martigues
Martigues est une ville du littoral, construite entre la mer Méditerranée et l’étang de Berre. Surnommée la Venise Provençale, elle jouit d’une belle proximité aux bassins d’emplois de Marseille et d’Aix-en-Provence. Avec plus de 48 000 habitants sur ses terres, Martigues est la 4e ville du département. Sous le climat méditerranéen, elle incarne à merveille la douceur de vivre à la provençale.
Bien reliée à ses communes voisines, Martigues est au niveau économique très attractive. Il y a davantage de personnes qui viennent travailler dans la ville que d’habitants de Martigues allant travailler à l’extérieur de la ville. Pour cause, Martigues compte 4 pôles d’activités : Martigues Sud, Caronte/Croix-Sainte, Technopolis et Lavéra-La-Mède. Ce dernier représente 30 % des capacités des raffineries françaises.
À retenir pour investissement locatif à Martigues que 87 % des logements sont des résidences principales. Sur l’ensemble de ses habitants, plus de la moitié sont locataires de leur habitation. Les typologies de biens les plus présents dans le parc résidentiel de Martigues sont les 3, 4, 5 pièces et plus. Ces biens peuvent convenir à divers profils de locataires comme les couples et les familles par exemple. Côté prix, le neuf coûte 4 380 €/m².
Qu’est-ce que la loi Pinel en 2023 ?
Depuis le 1e janvier 2023, il y a 2 possibilités pour investir avec le dispositif Pinel : la loi Pinel classique et la nouvelle loi Pinel Plus. Si les deux versions permettent à l’investisseur qui en fait l’usage de réduire tout ou une partie de ses impôts, quelles sont alors leurs différences ? Surtout, quels sont les critères d’éligibilité afin de profiter de tous les avantages offerts par ces dispositifs ?
On fait le tour de la question pour votre investissement en loi Pinel à Marseille en 2023.
La loi Pinel classique
Créée en 2014 par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, la loi Pinel est un dispositif d’investissement immobilier. Il a pour but premier d’augmenter la production de logements neufs locatifs à destination des ménages aux revenus dits modestes et intermédiaires dans les zones considérées comme tendues, là où l’offre ne suffit pas à satisfaire toute la demande.
Un investissement en loi Pinel à Marseille en 2023 peut permettre de défiscaliser jusqu’à 52 500 €. Une belle économie d’impôt mais qui est toutefois uniquement possible dans le respect de certaines conditions :
- Le logement doit être acheté neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) et être situé dans une zone éligible (A, A bis ou B1). Marseille se trouve en zone A et est donc éligible.
- Le logement investi en Pinel doit être loué pendant au minimum 6 ans. La période d’engagement de location peut être reconduite à deux reprises pour 3 années supplémentaires à chaque fois, c’est-à-dire pour 9 et 12 ans.
- La location en Pinel exige que le logement doit être loué non-meublé. À l’exception des équipements déjà présents comme la cuisine équipée, les placards intégrés ou la salle de bain aménagée, c’est au locataire de meubler son logement.
- Le montant du loyer est soumis à un plafond. La loi Pinel est en effet un dispositif qui permet de rendre le logement locatif abordable. Le plafond du loyer est donc déterminé par la zone Pinel du bien. Pour Marseille, en zone A, le plafond est de 14.03€/m².
- Idem pour les candidats à la location d’un logement Pinel. Il y a un plafond de ressources Pinel à respecter. Également régi par le zonage du bien, ce critère tient compte des revenus N-2 et de la composition du foyer locatif.
- Seulement 2 investissements Pinel par an sont autorisés, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m². Il est possible d’acheter un logement au prix au-delà de ces plafonds mais la défiscalisation ne s’appliquera pas sur le surplus.
Voici les taux de réduction d’impôts auxquels donne droit la loi Pinel en 2023 et pour les années suivantes :
|
Année de signature de l'acte |
Taux de réduction d'impôts par durée d'engagement |
Montant maximal de la réduction par durée d'engagement |
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|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
| 2022 | 12% | 18% | 21% | 36 000€ | 54 000€ | 63 000€ |
| 2023 | 10.5% | 15% | 17,5% | 31 500€ | 45 000€ | 52 500€ |
| 2024 | 9% | 12% | 14% | 27 000€ | 36 000€ | 42 000€ |
Le Pinel Plus à Marseille
Plus écologique et sociale, la nouvelle version du Pinel baptisée “Pinel Plus” se modernise. À la différence du Pinel classique qui voit ses taux baisser progressivement en 2023 et 2024, le Pinel Plus permet toujours de défiscaliser jusqu’à 21 % du prix du logement, soit à hauteur de 63 000 €. Elle encourage ainsi les investisseurs à se tourner vers des programmes immobiliers durables et écologiques et les quartiers QPPV.
Les critères d’éligibilité de base cités ci-dessus reste en vigueur pour un investissement Pinel Plus. Il y a même quelques nouvelles conditions qui s’ajoutent, notamment en ce qui concerne la performance énergétique des logements, le confort d'été ou encore la qualité de vie au sein des logements. Avec l’entrée en vigueur de la RE2020 au 1er janvier 2022, voici les exigences requises pour qu’un programme neuf soit éligible Pinel Plus :
- Logement acheté en 2023 : jalon 2025 de la RE2020
- Logement acheté en 2024 : jalon 2025 de la RE2020 + DPE A
- Logement acheté en 2023 ou 2024 dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2022 : label E+C- + DPE A
- Logement acheté en 2023 ou 2024 plus ancien ou réhabilité : DPE A ou B
Pour ce qui est du confort au sein des logements, le rapport Girometti – Leclercq pose les bases. Dans leur comparatif portant sur la qualité de vie intérieure dans les pays européen, quelques-unes de leurs recommandations ont été incluses au nouveau dispositif Pinel. Celles-ci portent sur la surface minimale intérieure et la présence obligatoire d’un espace extérieur privatif avec également une surface minimale.
| Typologie | Surface habitable minimale | Surface minimale intérieure |
|---|---|---|
| Studio | 28 m² | 3 m² |
| 2 pièces | 45 m² | 3 m² |
| 3 pièces | 62 m² + double orientation obligatoire | 5 m² |
| 4 pièces | 79 m² + double orientation obligatoire | 7 m² |
| 5 pièces | 96 m² + double orientation obligatoire | 9 m² |
Si le programme coche toutes ces cases, alors, l’investisseur pourra défiscaliser à taux plein, c’est-à-dire : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.
Les quartiers prioritaires de Marseille
Le Pinel Plus encourage l’investissement dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville. Faisant l’objet d’importants travaux de rénovation urbaine par l’ANRU, ils bénéficient d’une seconde vie et d’un regain d’attractivité. Certains disposent d’un emplacement géographique stratégique et affichent un beau potentiel pour y réaliser un investissement locatif car les prix de l’immobilier sont moins élevés
La communauté de communes de Marseille Provence Métropole compte 38 quartiers prioritaires répartis sur les villes de Marignane, Marseille et Septèmes-les-Vallons. Pour voir la liste complète, cliquez ici .
Comparaison d’un investissement Pinel 2023, 2024 et Pinel Plus
Clarisse et son conjoint Paul viennent de recevoir une somme conséquente venant d’un héritage. Ils décident de placer l’argent dans l’immobilier et d’investir dans le neuf avec le dispositif Pinel classique ou Pinel Plus, le couple se renseigne sur les deux possibilités qui s’offrent à eux.
Le premier lot que leur courtier en immobilier neuf leur propose est un appartement de 2 pièces de 50 m² avec un balcon de 17 m² dans le 2e arrondissement marseillais très convoité. Son prix est de 255 000 €. Conforme à la RT2012, ce bien est éligible à la loi Pinel 2023 et leur permet de défiscaliser 26 775 € sur 6 ans, 38 250 € sur 9 ans et 44 625 € sur 12 ans.
Pour que le couple dispose d’un point de comparaison, leur courtier leur sélectionne un bien éligible au Pinel Plus RE2020. Même surface et même quartier que le premier logement, cet appartement est vendu quant à lui 290 000 €. Clarisse et Paul pourront alors réduire leurs impôts de 30 600 € sur 6 ans, 45 900 € sur 9 ans et 53 550 € sur 12 ans.
Investir en loi Pinel Plus ou loi Pinel 2023 : que choisir ?
La décision d’investir en loi Pinel 2023 ou Pinel Plus est bien sur fonction de votre profil, de votre budget et de vos attentes. Sachez simplement que chacun de ces deux dispositifs ont leur lot d’avantages et inconvénients. Il s’agit de choisir le dispositif qui vous accordera le plus d’avantages sur le long terme et selon vos objectifs. Nos experts en défiscalisation Pinel se tiennent à votre disposition afin de vous épauler dans votre projet d’investissement locatif.
Si vous décidez d’investir en loi Pinel classique en 2023, vous aurez accès à une large offre de programmes immobiliers éligibles et à des prix plus négociables. Puis, même si les taux de la loi Pinel ont commencé à baisser, le dispositif n’en reste pas pour autant moins avantageux.
Si vous préférez vous tourner vers la loi Pinel Plus et conserver les taux pleins de défiscalisation, c’est possible. Sachez toutefois que l’offre en programmes neufs éligibles Pinel Plus se fait encore rare. Seulement quelques opérations commencent à sortir de terre. En raison des matériaux utilisés et de l’innovation produite, les programmes Pinel Plus sont plus chers à l’achat. Ils sont néanmoins plus confortables et offrent de meilleures performances énergétiques.