Investir en loi Pinel à Rennes en 2023

Une réduction d’impôts jusqu’à 52 500 €, une retraite plus confortable, une potentielle plus-value à la revente … investir en loi Pinel 2023 à Rennes présente une liste d’avantage conséquente. Dynamique, la capitale bretonne connait une envolée fulgurante des prix de l’immobilier et une progression démographique constante. Pour conserver un parc immobilier correspondant aux besoins de la population, de nombreux programmes immobiliers neufs voient le jour. Focus sur une métropole où investir en loi Pinel en 2023.

Loi Pinel 2023 : Pourquoi choisir Rennes pour investir ?

Economie & démographie

Rennes est une ville réputée pour sa qualité de vie mais aussi pour son attractivité. Selon les chiffres de Pôle Emploi, le taux de chômage est nettement plus bas que la moyenne nationale (5,9 % à Rennes contre 7,4 % au niveau national au 1er trimestre 2021).

De plus, selon l'association des maires des grandes villes de France (AMGVF), la ville est 3ème dans le classement des principaux PIB français : 54 748 €/habitant.

Rennes Métropole affiche la 2ème croissance démographique du pays. Selon les chiffres de l’Insee, la ville a gagné 9115 habitants entre 2013 et 2019. Actuellement, elle compte 223 000 habitants. L’agence d’urbanisme de Rennes a publié dans une étude de 2021 que la métropole rennaise pourrait accueillir 100 000 habitants supplémentaires à l’horizon 2040.

Cet accroissement de la population, actuelle et future, laisse présager de nouvelles constructions de logements neufs éligibles loi Pinel en 2023 .

Connexion

Pour qu’un logement investi en loi Pinel en 2023 ne connaisse pas de risque de vacance locative, il est impératif de contrôler sa connexion aux transports en commun et voies de communication.

En 2002, Rennes devint la 7ème ville en France à se doter d’un métro, devenant par la même la plus petite ville au monde desservie par ce moyen de transport. Jusqu’en septembre 2022, elle ne comptait qu’une seule ligne. Depuis le 20 septembre 2022, la seconde ligne est ouverte et les voyageurs peuvent relier Cesson-Sévigné à Saint-Jacques de la Lande en 24 minutes.

La ville est en outre dotée d’un solide réseau de bus desservant toutes les communes périphériques. Le TER dessert quotidiennement les communes plus éloignées d’Ille et Vilaine et met les plages de Saint-Malo à 45 minutes de la capitale bretonne. Enfin la ligne LGV ouverte en 2017 rapproche Rennes à 1h 25 de Paris.

À Saint-Jacques de la Lande, l’aéroport de Rennes accueille 44 lignes nationales et internationales.

Les projets urbains

Apparu ex-nihilo sur les bords de Vilaine : Baud-Chardonnet est situé à 5 minutes de l’hypercentre et de la gare. Afin de favoriser la mixité sociale et générationnelle, des programmes mixtes ont été créés : (logement neufs éligibles loi Pinel en 2023, résidence de services pour étudiants ou seniors, maisons mitoyennes, etc.).

Ce quartier a été aménagé de façon à sublimer les bords de la Vilaine. Des places avec des aires de jeux pour enfants et des aires de détente ont été créés, tout en respectant la biodiversité. Comme autre embellissement de la Vilaine, il y a un projet en cours : “la Vilaine au cœur de Rennes”. La ville a prévu de casser la dalle de l’ancien parking de la Vilaine pour la rendre visible à nouveau. Ainsi, les habitants vont pouvoir découvrir le fleuve sous un nouveau jour, avec la création de pontons, d’espaces de repos ou encore d’une passerelle-belvédère.

Autre projet d’envergure : les travaux de l’écoCité ViaSilva sont toujours en cours. Ce projet de renouvellement urbain, commencé en 2009, devrait accueillir les premiers habitants en 2023. Il a été conçu pour prolonger le potentiel économique du site à proximité : le Technopôle Rennes Atalante. Ainsi, l’écoCité ViaSilva devrait abriter des immeubles de bureaux et des logements. A terme, ce projet devrait créer 8400 emplois.

Les prix de l’immobilier à Rennes

À Rennes, le prix médian de l’immobilier est de 4 599 €/m2. En 5 ans, les prix ont connu une hausse de + de 60 %.

Le prix varie si le bien est neuf ou ancien. Un autre paramètre est à prendre en compte : l’emplacement du logement.

Pour acheter un bien neuf en loi Pinel 2023, il faudra débourser 5 826 € le m2.

En fonction de l’offre et de la demande, certaines typologies sont plus chères que d’autres. Par exemple, à Rennes, un achat d’un studio est élevé car la ville accueille une forte population étudiante.

Voici un tableau des prix en fonction de la typologie :

• studio : 6 742 €/m2,
• T2 : 5 949 €/m2,
• T3 : 5 233 €/m2,
• T4 : 5 588 €/m2.

Où investir à Rennes en loi Pinel 2023 ?

Pour investir en loi Pinel 2023 à Rennes, certains quartiers sont plus accessibles que d’autres. Cela peut s’expliquer par la présence d’équipements ou la proximité avec des transports en commun. Découvrez la liste des quartiers où il peut être rentable d’investir.

Z.A.C Baud Chardonnet

Les travaux de ce quartier, autrefois en friche, ont démarré en 2004. Certaines parties sont encore en train de sortir de terre. L’objectif était de construire un quartier agréable au bord de la Vilaine. La ZAC réunit des logements neufs, des immeubles de bureaux et des équipements et des commodités (écoles, supermarchés etc.).

Ce quartier offre de véritables espaces de détente aux habitants avec, une rambla au bord du fleuve, un parc, des jardins partagés et des espaces verts aménagés.

Le secteur est composé de logements favorisant la mixité sociale. Par exemple, on y trouve des maisons de ville et des immeubles de logement sociaux, en accession maitrisée ou encore en Bail Réel Solidaire (BRS).

Quartier Beaulieu

Le quartier Beaulieu bénéficie d’un emplacement exceptionnel. Il est situé entre l’hypercentre de Rennes et la ville de Cesson-Sévigné. En outre, il est désormais accessible en métro depuis l’arrivée de la nouvelle ligne en septembre 2022.

Beaulieu est le campus scientifique de Rennes. Il abrite de nombreux établissements d’enseignement supérieur (Campus de l’Université Rennes 1, l’école d’ingénieurs INSA, Institut Universitaire de Technologie, etc.).

Dans les limites de Rennes et Cesson Sévigné, est érigé le technopole Atalante qui accueille des entreprises innovantes, des écoles supérieures et des organismes de recherche. Atalante est reconnu pour être une des places fortes du numérique en France. 300 entreprises y sont implantées, ce qui représente 18 277 emplois.

Quartier Cleunay

Cleunay est depuis 2022 situé à 5 minutes de l’hypercentre. En effet, la deuxième ligne de métro de Rennes, ouverte en septembre, traverse désormais le quartier. Les voyageurs peuvent emprunter ce moyen de transport en se rendant à la toute nouvelle station Cleunay.

A la limite de la Courrouze, l’un des plus grands écoquartiers de France, le quartier Cleunay offre un cadre de vie agréable. Entre les étangs d’Apigné et le Parc de la Guérinais, il y a beaucoup d’espaces verts pour se détendre.

Le quartier est connu pour abriter le Roazon Park ou Stade de la route de Lorient et ses près de 30 000 places près duquel un hypermarché et sa vaste galerie de grandes enseignes prend place.

Où investir autour de Rennes en Pinel 2023 ?

Chantepie

Chantepie est une commune limitrophe de Rennes. Pour rejoindre l’hypercentre de la capitale bretonne, il ne faut que 22 minutes en transports en commun. Avec 1282 entreprises recensées, Chantepie est une ville très attractive. Les plus gros employeurs de la ville sont :

• Kéolis Armor : 491 salariés,
• Martenat Bretagne : 85 salariés,
• Société Rennaise de Travaux Publics (SRTP) : 79 salariés,
• Barthélémy : 78 salariés,
• Société Rennaise de Transports et Service : 60 salariés.

Un appartement neuf éligible Pinel en 2023 à Chantepie affiche un prix médian de 4 183 €/m2. Ce prix peut varier selon l’emplacement du bien (proximité avec les transports en commun) ou encore selon les typologies. Ainsi, le prix le plus bas d’un bien neuf peut tourner autour de 3 680 €/m2 tandis que le plus haut peut atteindre 5 081 €/m2.

A Chantepie, le marché locatif de la ville est composé comme suit :

• 2 pièces à 16,8 %,
• 3 pièces à 27,5 %,
• 4 pièces à 20,6%.

Le prix médian d’un 2 pièces est de 4 306 €/m2 tandis que celui d’un 3 pièces est de 3 874 €/m2.

Saint-Jacques-de-la-Lande

Saint-Jacques-de-la-Lande est, avec 13 948 habitants, la 4ème ville la plus peuplée de la métropole rennaise. Elle est connue pour abriter l’aéroport de Rennes, le 14ème aéroport français en nombre de voyageurs.

La ville est très accessible. Tout d'abord, elle se situe près des principales voies routières (départementale et autoroute). Ensuite, depuis septembre 2022, la ville est desservie par 2 stations de métro flambant neuves. Les habitants peuvent se rendre à la station Courrouze ou celle de Saint-Jacques-Gaîté. Ainsi, la liaison entre Saint-Jacques-de-la-Lande et l’hypercentre de Rennes se fait en 10 minutes.

Les 2 entreprises implantées dans la ville qui déclarent les plus gros chiffres d’affaires sont également ceux qui emploient le plus grand nombre de salariés. Ce sont :

• Docks Matériaux de l’Ouest - DMO : 847 employés et 319 859 076 € de chiffres d’affaires,
• Legendre Ile de France : 647 employés et 244 481 358 € de chiffres d’affaires.

Le prix médian de l’immobilier neuf à Saint-Jacques-de-la-Lande a augmenté de 24 % en 1 an. Actuellement, il est de 4 651 €/m2. Il reste inférieur à celui de Rennes, qui est actuellement de 5 826 €/m2. Son attractivité et son accessibilité vont sans doute accélérer la construction de logements éligibles au dispositif Pinel 2023.

Vezin-le-Coquet

Vezin-le-Coquet compte 6114 habitants. En 10 ans, sa population a plus que doublé. La commune a en effet accusé une hausse démographique de + de 59,1 % entre 2008 et 2018.

La ville est située à 6,6 km du centre-ville de Rennes. Le temps de trajet en bus pour relier les 2 villes est de 16 minutes (Arrêt Les Champs Bleus Vezin-le-Coquet - Arrêt République Rennes). Vezin est également située à 3,7 km de l’Université Rennes 2. En empruntant les transports en commun, il faut 20 minutes pour s’y rendre.

Pour les familles avec enfants, Vezin-le-Coquet compte 2 crèches, 1 écoles maternelle et 1 école primaire.

L’économie de la ville est florissante avec 621 entreprises installées à Vezin-le-Coquet. Axelis Tertre est la société qui emploie le plus de salariés (42 personnes). Avec 53 entreprises créées contre 23 entreprises radiées en 2022, la commune est économiquement stable.

Vezin le coquet affiche un prix de 3 989 €/m2 pour un bien neuf.

Voici les prix en fonction des typologies :

• T2 : 4 439 €/m2,
• T3 : 3 967 €/m2,
• T4 : 3 407 €/m2.

Au-delà du prix, il est intéressant de contrôler la proportion de chaque typologie proposée dans la ville.

Par exemple, le marché locatif de la ville est composé à :

• 11,6 % de 2 pièces,
• 20,4 % de 3 pièces,
• 17,6 % de 4 pièces.

Qu’est-ce que la loi Pinel 2023 ?

Au 1er janvier 2023, un investisseur souhaitant acheter en immobilier neuf à Rennes a 2 choix. Opter pour le Pinel classique ou investir en Pinel plus.

Pour faire simple, la loi Pinel en 2023 à Rennes, c’est défiscaliser jusqu’à 21% en achetant un logement neuf écoresponsable ou défiscaliser jusqu’à 17.5% en conservant un vaste choix de bien parmi l’ensemble du parc immobilier neuf rennais.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel

Niche fiscale créée en 2014, la loi Pinel a beaucoup contribué à la construction de logements à loyer intermédiaire en France. Elle permet à un investisseur de louer un bien neuf à un locataire dont les revenus de doivent pas dépasser un plafond imposé. De plus, le loyer est plafonné selon la zone Pinel dans laquelle le logement se trouve.

En contrepartie de cet effort, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts selon le montant investi et la durée de location.

Pour profiter de la loi Pinel, il y a certains critères à respecter comme la mise en location pendant 6,9 ou 12 ans d’un logement neuf et non meublé. Ce bien doit être réservé à un usage de résidence principale.

Le plafond d’investissement pris en compte par la loi Pinel s’élève à 300 000 € ou à 5500 € le m². L’achat du logement peut être d’un montant supérieur mais le surplus n'est pas défiscalisé.

La loi Pinel+ à Rennes

La loi Pinel+ est le pendant écologique et social de la loi Pinel. Elle offre une réduction d’impôt plus importante (jusqu’à 21% du prix d’achat du logement) mais incite à l’investissement dans des programmes durables ou dans des quartiers prioritaires des politiques de la ville.

Il peut être rentable d’investir dans un quartier prioritaire car de grands projets de réaménagement sont en cours. A travers le NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain), l'ANRU (Agence Nationale de Renouvellement Urbain) prévoit de rendre ces quartiers + attractifs et + vertueux en matière environnementale.

Un logement éligible à la loi Pinel est défini selon le référentiel de qualité Girometti-Leclercq. Par exemple, pour qu’un bien soit confortable, il doit respecter une surface minimum, à l’intérieur et à l’extérieur, en fonction de sa typologie. En outre, selon le référentiel, les logements, à partir du T3 doivent être traversants.

Afin de garantir une température agréable dans l’appartement, un seuil de confort fait partie de la loi Pinel+ : le confort estival. En prenant en compte les Degrés-heures d’inconfort (DH), la température doit être entre 26° et 28° en journée et ne doit pas dépasser 28° pendant la nuit.

Voici les surfaces imposées en selon la typologie :

Comparatif des investissements en Pinel 2023,2024 et Pinel+

Marine vient de recevoir un héritage. Elle est actuellement locataire. Son projet est d’investir dans l’immobilier neuf et de réaliser une plus-value à la revente.

Elle hésite entre un logement Pinel 2023 ou un bien Pinel classique.

Le premier bien neuf répond aux critères 2025 de la Réglementation Énergétique 2020. Ainsi, elle pourra investir en loi Pinel +. Le bien Pinel 2023 est situé dans le quartier Cleunay. C’est un 3 pièces de 270 000 €. La surface habitable est de 60,36 m² et la surface extérieure de 10,05 m².

Le deuxième logement neuf est éligible à la loi Pinel classique. Il répond aux critères de la RT2012. Il fait 60,5 m² de surface habitable et 10,5 m² de surface annexe. Le montant de l’investissement s’élève à 255 000 €.

Si elle choisit d’investir en loi Pinel 2023, ses réductions d’impôts seront, selon la période d’engagement :

• de 32 400 € pour 6 ans,
• de 48 600 € pour 9 ans,
• de 56 700 € pour 12 ans.

Si Marine investit en Pinel classique en 2023, ses réductions d’impôts seront de :

• 26775 € pour 6 ans d’engagement,
• 38250 € pour 9 ans d’engagement,
• 44 625 € pour 12 ans d’engagement.

• 22 950 € pour une location de 6 ans,
• 30 600 € pour une location de 9 ans,
• 35 700 € pour une location de 12 ans.