Investir en loi Pinel 2023 à Bordeaux

Pour réduire vos impôts et vous constituer un patrimoine, profitez des réductions d’impot de la loi Pinel. Vous cherchez où investir en loi Pinel en 2023 ? Bordeaux est une ville pétrie d’atouts et riche en programmes immobiliers neufs. Découvrez toutes les raisons d’investir en loi Pinel à Bordeaux en 2023.

Loi Pinel 2023 : Pourquoi choisir Bordeaux pour investir ?

Économie & démographie

© Leonid Andronov – Shutterstock

L'enquête Great Place to work de 2021 classe Bordeaux, première ville où les français veulent travailler pour la 8ème année consécutive. Une attractivité économique qui a attiré de nombreuses entreprises, comme Deezer qui y a installé son deuxième bureau français ou Betclic, dont le siège social réside au cœur du quartier Bacalan.

Selon le Figaro Entreprises, il y a 74 404 entreprises à Bordeaux. Chaque année, le taux d’entreprises qui se créent est supérieur à celui des sociétés radiées (5952 entreprises créées en 2022 contre 2862 entreprises radiées), un bilan positif, signe d’une bonne santé économique. L’entreprise qui réalise le chiffre d’affaires le plus important à Bordeaux est Cdiscount (2 154 403 667 € en 2021). Ainsi, elle se classe dans le top 500 des principales entreprises françaises. Avec 1094 salariés, Cdiscount est également le plus gros employeur de la ville.

Ce dynamisme économique a (entre autres atouts) rapidement fait croitre la population de la ville. Selon le journal l’Internaute, Bordeaux, a enregistré une hausse démographique de 8,10 % en 10 ans. C’est pour accompagner cet afflux, que de nombreux programmes immobiliers neufs éligibles en loi Pinel 2023 voient le jour.

les projets urbains

L’un des projets urbains de Bordeaux les plus emblématiques est celui de l’Opération d’Intérêt National Bordeaux Euratlantique. C’est l’un des plus vastes chantiers de France. Il est destiné à réaménager les secteurs autour de la gare de Bordeaux Saint-Jean et à leur donner une dimension européenne depuis l’arrivée de la LGV Bordeaux – Paris en 2017. Bordeaux Euratlantique recouvre 3 villes : Bordeaux, Bègles et Floirac.

Dans ce cadre, sont sortis de terre de nombreux projets immobiliers innovants comme la tour Hypérion, la plus grande tour en bois de France, la Meca (Maison de l’Economie Créative et de la culture en Aquitaine), ou encore la cité Numérique de Bègles. On peut noter aussi la création de l’Arkea Arena à Floirac ou encore la construction du futur pont Simone Veil, qui sera le 8ème pont de Bordeaux Métropole.

Ces projets urbains participent à la transformation de secteurs entiers, attirant de nouveaux habitants et investisseurs. Le quartier d’Armagnac a beaucoup évolué, entre le réaménagement de la place, la réhabilitation du centre de tri postal et la construction de logements neuf et d’immeubles de bureaux. En outre, des espaces verts ont été aménagés et une écolé a été créée. Il est alors fort à parier que des programmes éligibles à la loi Pinel 2023 se construisent au cœur de ces projets d’envergure.

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Une des clefs d’un investissement en loi Pinel 2023 réussi est la proximité d’un logement avec des transports en commun. Bordeaux Métropole dispose déjà d’un réseau de transport urbain performant, mais face à la forte croissance du nombre d’usagers, elle multiplie les projets de développement, à l’image du téléphérique ou du RER Métropolitain.

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Le tramway bordelais dessert les villes périphériques et les différents quartiers de la ville. Actuellement le réseau de tramway est composé de 4 lignes et représente 71 km. Un projet de prolonger les rames jusqu’à l’aéroport de Bordeaux Mérignac est en cours. En créant un tronçon depuis l’arrêt de tram des Quatre Chemins à Mérignac, 5 km de voies supplémentaires seront en fonction.

Depuis l’arrivée de la LGV, la durée de la liaison entre Bordeaux et Paris n’est que de 2h04. Un autre grand projet ferroviaire est en cours : celui de la création de la LGV Bordeaux – Toulouse. Prévue pour 2032, cette ligne, longue de 222 km, permettra de relier Toulouse à Bordeaux en 1h05, contre 2h01 actuellement.

Enfin, pour traverser la Garonne, il est possible d’emprunter un BAT3, une ligne de navette fluviale. Un autre projet de déplacement est en cours : le téléphérique. Il permettrait de relier la rive droite à la rive gauche en 7 minutes contre 1h en heure de pointe.

Il n’y a pas de métro à Bordeaux mais le sujet revient souvent sur la table. Il existe même une association en faveur du métro : Métro de Bordeaux. Son objectif est de lutter contre les idées reçues dont ce mode de déplacement peut faire l’objet dans la ville. Bordeaux Métropole a lancé en septembre 2022 une étude de faisabilité du métro, dont les conclusions sont attendues pour le deuxième semestre 2023.

Les prix de l’immobilier à Bordeaux

Selon le Figaro Immobilier, le prix médian de l’immobilier neuf à Bordeaux est de 5044 €/m2. Le prix varie si le type de bien est un appartement ou une maison : 5111 €/m2 pour un appartement contre 5 095 €/m2 pour une maison.

Le prix d’un bien neuf varie en fonction de la typologie :

• studio : 6 247 €/m2
• T2 : 5 454 €/m2
• T3 : 4 925 €/m2
• T4 : 4 806 €/m2
• T5 : 5 038 €/m2

Un logement neuf en loi Pinel 2023 est plus cher car il présente beaucoup plus d'avantages (réduction des frais d'énergie, optimisation de l’espace etc.).

Où investir à Bordeaux en loi Pinel 2023 ?

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Des quartiers participent à faire de Bordeaux une ville toujours plus attractive. Certains sont inscrits dans l’histoire de la ville et d’autres contribuent à son attrait économique. Afin d’améliorer l’offre de logements dans les différents quartiers dans lesquels il est rentable d’investir, des programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel 2023 ont été construits.

Quartier Belcier à Bordeaux

Ce quartier est situé tout proche de la gare de Bordeaux Saint-Jean. Faisant partie de l’Opération d’Intérêt National Euratlantique, c’est un quartier en plein essor car il attire les actifs ou les ménages souhaitant rejoindre Paris en 2 heures.

La proximité avec la gare de Bordeaux Saint-Jean est clairement un levier pour les entreprises du secteur. Les salariés souhaitant le plus souvent vivre près de leur lieu de travail. Une grande entreprise a décidé de poser ses valises à Belcier : la Caisse d’épargne. En effet, le siège régional de la banque réside dans l’immeuble Atlantica, en face de la Meca. Un emplacement qui facilite les liaisons entre les sites régionaux de cette société : Dax et Poitiers. Dans l’immeuble Atlantica de Belcier, 450 salariés travaillent.

Une autre entreprise a posé ses valises au sein du programme Tribequa, un ancien site de tri postal réhabilité et transformé en espace hybride (bureaux, logements, centre des congrès et hôtel). Il s’agit de Flex-O, une startup créée en 2020, spécialisée dans la location d’espaces de travail flexibles. Ainsi, les actifs peuvent travailler dans 4000 m² et moduler leurs espaces comme ils le souhaitent (bureaux privatifs, salle de réunions etc.).

Pour accompagner la hausse d'habitants et de travailleurs dans le quartier, de nombreux programmes sortent de terre, comme le quartier d’Armagnac, un ensemble mixte qui réunit des bureaux, des logements neufs éligibles loi Pinel 2023 et une école.

Le quartier bénéficie d’une situation exceptionnelle. Outre sa proximité avec la gare, il est traversé par le tramway. En empruntant ce mode de transport, l’hypercentre n’est qu’à 10 minutes.

Le prix médian de l’immobilier neuf dans le quartier Belcier est de 4 858 €/m2. Une maison est au prix de 4869 €/m2, tandis que le prix moyen d’un appartement neuf est de 4 868 €/m2.

Quartier des Chartrons à Bordeaux

Le quartier des Chartrons est l’un des plus recherchés de Bordeaux. Ce quartier “bobo” plait aux habitants et aux investisseurs pour son cachet historique et ses petites boutiques indépendantes.

Secteur chéri des étudiants, le quartier abrite plusieurs établissements d’enseignement supérieur : l’IFAG, l’INSEEC ou encore l’ICART. 10 000 étudiants étudient ou habitent dans le coin. L’un des lycées les plus réputés de la ville siège également dans le quartier : le lycée Condorcet.

Coté accessibilité, 2 lignes de tramway traversent Les Chartrons. En empruntant le tramway, vous pouvez vous rendre au centre-ville de Bordeaux en seulement 15 minutes.

Le quartier des Chartrons va être en grande partie piétonnisé par l’installation d’un secteur borné. De plus, la place des Chartrons, emblématique du quartier, va être réaménagée, revégétalisée et une place plus importante sera donnée aux cyclistes et aux piétons.

Un logement neuf éligible loi Pinel 2023 dans le quartier des Chartrons affiche un prix au m² de 5 481 €. Le tarif varie en fonction du type de bien (5256 €/m2 pour une maison contre 5 396 €/m2 pour un appartement).

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Quartier Belvédère à Bordeaux

Le quartier belvédère a été créé de toute pièce dans le cadre de Bordeaux Euratlantique. Situé en bordure de Garonne, il se situe à 2 km de la gare de Bordeaux Saint-Jean et à 11 minutes à pied de l’arrêt de tramway Stalingrad.

Le Belvédère a vu se construire de programmes immobiliers attractifs, réunissant des bureaux, des commerces, des logements neuf loi Pinel 2023, de l’habitat social et des résidences de service (séniors ou étudiants).

Pour une vie de famille, ce quartier est idéal car le Groupe scolaire Marie de Gournay y a ouvert ses portes en septembre 2022. Le lycée François Mauriac est tout proche, entre la ligne de tram et les jardins sportifs Suzanne Lenglen.

Dans le quartier Belvédère à Bordeaux, l’une des résidences les plus emblématiques propose des T4 à partir de 419 000 €.

Où investir autour de Bordeaux en Pinel 2023 ?

Mérignac

Mérignac, avec + de 70 000 habitants, est la deuxième ville la plus peuplée de Bordeaux. Elle est également le second bassin d’emplois de Bordeaux Métropole du fait de la présence d’entreprises de premier plan, tels que Thalès et Ariane Group. C’est aussi dans cette ville que sont installées les sièges sociaux de Cultura et d’Unikalo. Attractive, Mérignac a été en 2018 la 1ère ville où investir en France selon Seloger.com.

A Mérignac, de grands projets urbains ont vu le jour, comme l'aménagement urbain Marne soleil. Ce projet est destiné à créer un quartier agréable avec commerces, logements neufs éligibles en loi Pinel 2023 et équipements, dans une zone principalement commerciale.

La ligne A du tramway passe par le centre de Mérignac. Bordeaux Métropole prévoit de prolonger le tramway jusqu’à l’aéroport, ce qui représenterait 5 km de lignes supplémentaires.

Pour acheter un bien neuf à Mérignac, il faut débourser 4 719 €/m2. Le prix de l’ancien est de 4 148 € le m2.

Bègles

Bègles est la 7ème ville la plus peuplée de Bordeaux Métropole avec 30 642 habitants. Ville qui fait partie d’Euratlantique, elle a vu se construire la Cité Numérique, un projet innovant destiné aux professionnels du digital, et le Parc de l’Intelligence Environnementale, un lieu qui accueille des entreprises vertes. La SNCF a également installé ici un grand centre de formations. 100 personnes y travaillent, dont 50 formateurs. Il est en outre prévu que ce campus accueille 300 stagiaires.

Bègles est une des pionnières du développement durable en Gironde. Elle a souvent trusté les premières places des meilleures villes cyclables. En effet, la Fédération Française des Usagers de la Bicyclette lui a attribué la note de 3,35/ 5 dans son baromètre des villes cyclables en 2019.

En outre, le premier écoquartier du département est né à Bègles (écoquartier Terre Sud). Inauguré en 2011, il propose des logements sociaux, des appartements conventionnées et d’autres destinés à l’accession sociale à la propriété.

Bègles étant une commune exemplaire en matière d’environnement, il est certain que de plus en plus de programmes éligibles à la loi Pinel en 2023 y seront construits.

Floirac

Floirac compte 18 181 habitants. Elle fait également partie de l'Opération d’Intérêt National (OIN) Euratlantique. La ville connait de profondes mutations grâce à des projets urbains de grande ampleur comme l’Arkea Arena, la plus grande salle de spectacles de Nouvelle-Aquitaine, et le futur pont Simone Veil, qui créera un nouvel accès vers la ville.

Le projet de la ZAC Garonne Eiffel est un programme à cheval entre Bordeaux et Floirac qui vise à créer de nouveaux quartiers. Ainsi, l’offre de logements, de bureaux, de commerces et de services est renouvelée dans la commune.

Floirac est une ville très accessible. En effet, elle bénéficie du terminus de la ligne A du tramway, du côté du quartier Dravemont, et de lignes de bus. Le futur pont Simone Veil, qui sera un outil intermodal, complètera l’offre de transports vers les quartiers de Bordeaux Euratlantique.

Floirac est limitrophe du quartier Bastide Niel, un des aménagements les plus notables de Bordeaux. L’écosystème Darwin, un des endroits les plus visités de la commune, n’est qu’à une vingtaine de minutes en vélo de Floirac.

Qu’est-ce que la loi Pinel 2023 ?

Qu’est-ce que le dispositif Pinel

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La loi Pinel est une niche fiscale qui offre des réductions d’impôts jusqu’à 17,5% du montant investi. En bénéficiant d’un tel avantage, vous pouvez bénéficier d’une retraite plus avantageuse ou vous constituer un apport pour un prochain achat immobilier.

Pour y prétendre, vous devez acheter un appartement neuf, nu et le louer pendant une durée de 6,9 ou 12 ans au titre de résidence principale. Pour le louer, le locataire ne doit pas dépasser un plafond de revenus prévu par la loi Pinel. De plus, le loyer est plafonné selon la zone dans laquelle est situé le logement.

Le plafond d’investissement est de 300 000 €, et/ou 5500 € le m². Il est possible d’acquérir un bien supérieur au plafond mais le surplus ne sera pas pris en compte dans le calcul de défiscalisation.

Son arrêt est prévu après le 31 décembre 2024. Jusqu’à cette date, ses taux seront réduits de manière progressive.

Pour vous aider, voici un tableau récapitulatif :

La loi Pinel+ à Bordeaux

La loi Pinel+ verra la jour le 1er janvier 2023. Elle aura les mêmes avantages et les mêmes taux que la loi Pinel classique en 2022.

La différence réside dans le fait qu’elle est destinée à encourager l’investissement dans des logement neufs de programmes durables ou dans des biens neufs de quartiers prioritaires des politiques de la ville.

Un programme durable répond à des critères énergétiques plus stricts, comme les jalons 2025 de la RE2020. Cette norme est destinée à atteindre le zéro carbone dans le secteur du bâtiment.

Un logement neuf est éligible Pinel+ s’il répond à des critères de confort. Par exemple, à partir du T3, tous les logements doivent obligatoirement bénéficier d’une double exposition.

De plus, une surface, intérieure et extérieure, est imposée en fonction de la typologie du bien :

Un autre axe majeur compose le Pinel+ : le confort estival. Pour le mesurer, on prend en compte les Degrés-heures d’inconfort (DH). Le confort d’été permet de maintenir une température agréable constante dans l’appartement. Ainsi, le seuil doit être entre 26° et 28° le jour et ne doit pas être supérieur à 28° la nuit.

Depuis la volonté de la NPNRU (Nouveau Programme de renouvellement urbain) en 2015 de faire des quartiers prioritaires des secteurs exemplaire en matière environnementale, il peut être intéressant d’investir dans un quartier prioritaire.

Ils sont souvent au centre de vastes opérations d’aménagement et peuvent participer à la transformation d’une ville, comme cela a été le cas pour le quartier Bacalan. En effet, Bacalan a été réaménagé et est devenu un quartier d’avenir, notamment grâce à sa désormais célèbre Cité du Vin. Des investisseurs ont été attirés par le potentiel de Bacalan et de nouveaux profils sont arrivés.

25 262 habitants vivent dans des quartiers prioritaires à Bordeaux. Voici la liste des secteurs concernés :

• Bacalan,
• Benauge-Henri Sellier Léo Lagrange,
• Carle Vernet – Terres Neuves,
• Grand-Parc,
• Le Lac,
• Saint-Michel.

Comparatif des investissements en Pinel 2023, 2024 et Pinel+

Jean et Mélanie sont un couple avec deux enfants. A la suite d’un héritage, le couple souhaite investir dans l’immobilier neuf pour pouvoir transmettre un patrimoine à leurs enfants et pour réduire leurs impôts. Pour investir, ils ont choisi un T3 d’une superficie de 64,79 m² avec un espace extérieur de 10,28 m². L'appartement est au prix de 300 000 €. Seulement, s’offrent à eux plusieurs possibilités d’investissement : la loi Pinel 2023, 2024 ou la loi Pinel+.

S’ils décident d’investir en loi Pinel classique 2023, le montant de la réduction d’impôts sera de 52 500 € pour 12 ans de location. En loi Pinel 2024, la réduction d’impôt sur 12 ans ne dépassera pas 42 000 €.

Le grand avantage de la loi Pinel+ est d’avoir des taux de réduction plus importants.

Ainsi, un logement éligible au Pinel+ vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt de :

• 36 000 € sur 6 ans,
• 54 000 € sur 9 ans,
• 63 000 € sur 12 ans.