Loi Pinel Montpellier 2023 : Pourquoi et comment investir ?

Deuxième plus grande ville d’Occitanie, troisième ville étudiante et septième ville de France, Montpellier s’est établie comme une des métropoles incontournables du pays. Sa croissance, inégalée parmi toutes les autres métropoles françaises, lui confère une attractivité grandissante chaque année.

Avec 2 254 nouveaux habitants tous les ans en moyenne, le besoin en construction immobilière est réel, et par conséquent les opportunités d’investissement immobilier. Il convient donc de rappeler les tenants et aboutissants pour investir en loi Pinel 2023 à Montpellier, étant donné que cette année marque certains changements pour le dispositif de défiscalisation star de l’immobilier neuf.

Loi Pinel 2023 : Pourquoi choisir Montpellier pour investir ?

Économie et démographie au dynamisme ininterrompu depuis 1945

Au dernier recensement en 2019, Montpellier comptait plus de 295 000 habitants dans sa municipalité et environ 491 000 dans toute la métropole. Cela fait plusieurs décennies que Montpellier et son aire urbaine connaissent la plus forte croissance démographique du pays.

Ses 70 000 étudiants par an représentent environ 21% de la population totale, soit un des ratios d’étudiants les plus importants de France. En tant que 3ème ville étudiante du pays, Montpellier dispose d’une offre d’enseignement supérieur très fournie et très attractive pour tous les jeunes du territoire mais également les étudiants étrangers (qui représentent 17% du nombre total d’étudiants).

Les deux universités de Montpellier regroupent un large panel de disciplines : droit, économie, gestion, sciences, pharmacie, santé, polytechnique, administration, éducation, STAPS, lettres, langues, sciences sociales, arts... Ce panel est complété par non moins de 23 grandes écoles de commerce, architecture, agronomie, aviation civile, ingénierie, polytechnique, numérique, multimédia & réseaux de télécommunications, informatique...

Cette attractivité démographique soutient l’économie de la ville, qui compte aujourd’hui 161 688 emplois pour 30 684 entreprises. Classée 5ème ville française préférée des entrepreneurs en 2010, Montpellier est très tournée vers le tertiaire avec beaucoup d’entreprises dans les TIC, biotechnologies, informatique et pharmacie. C’est là-bas qu’on trouve notamment le siège social français du géant de l’informatique Dell, de Vestas ou encore Asics et IBM. De grands groupes comme Sanofi et Alstom y ont également implanté des centres de recherche.

La demande étant chaque année plus importante, notamment en termes d’étudiants cherchant à se loger, un investissement en loi Pinel en 2023 à Montpellier peut s’avérer très rentable. Il faudra prioriser les petites surfaces de type studio ou T2, qui sont les typologies les plus recherchées par la population étudiante.

Accès et transports dans la métropole

Montpellier est desservie par l’A9, autoroute qui part de la frontière espagnole et qui longe la côte méditerranéenne jusqu’à Avignon. Celle-ci, en plus du tronçon A709 servant de périphérique, est l’accès principal à la ville.

Avec son hypercentre quasiment exclusivement piétonnier, Montpellier fait la part belle aux mobilités douces depuis de longues années. En effet, la métropole dispose d’un réseau de pistes cyclables d’environ 160km, et ce réseau est en passe d’être agrandi sur 75km supplémentaires avec le projet urbain d’envergure des “Vélolignes”.

Les transports urbains sont gérés par la TAM (Transports de l’Agglomération de Montpellier) et regroupent différents moyens de se déplacer sur Montpellier et toutes les communes environnantes :

• 36 lignes de bus TAM ainsi qu’une dizaine de lignes départementales, et deux lignes nocturnes ;
• 4 lignes de tramway traversent la métropole dans toutes les directions, et une 5ème ligne, dont les travaux ont commencé en été 2021, devrait être opérationnelle à horizon 2025 ;
• ”Vélomagg’”, les vélos montpelliérains en libre-service sont au nombre de 1200 pour 50 stations réparties dans toute la ville ;
• 19 stations de voitures en libre-service “Modulauto” ;
• Les vélo-taxis Happymoov, circulant dans le centre piéton et proposant des visite guidées.

Au niveau ferroviaire, la Gare St Roch accueille des lignes de TGV et relie notamment Montpellier à Paris-Gare-de-Lyon en 3h25. Une nouvelle gare, Montpellier-Sud-de-France a été ouverte en juillet 2018 mais, étant plus excentrée, n’accueille pas un grand nombre de voyageurs. Le TGV espagnol relie également la ville à Barcelone et même Madrid.

La métropole montpelliéraine dispose également d’un aéroport international accueillant environ 2 millions de voyageurs par an. À une dizaine de kilomètres du centre-ville, il est facile d’accès et dessert de nombreuses villes européennes ainsi que le Maghreb.

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Une métropole de culture et d’histoire

Un patrimoine historique important

La ville de Montpellier compte 106 sites remarquables classés ou inscrits au registre des monuments historiques nationaux. Cette ville chargée d’histoire accueille notamment :

• La place de la Comédie, construite en 1755, est LE lieu emblématique du centre historique montpelliérain. C’est le théâtre municipal, trônant au sud-ouest de la place, qui donne son nom au lieu. Celui fait face à la fontaine des Trois Grâces, également monument historique, qui siège au centre de la place.
• L’Aqueduc Saint-Clément, construit au XVIIIème siècle et donnant son nom au quartier des Arceaux qu’il traverse, fait partie des édifices les plus impressionnants de la ville.
• La place royale du Peyrou, marquée à l’entrée par l’Arc de Triomphe de Montpellier, a été construite au XVIIe siècle et accueille au centre de la promenade une statue de Louis XIV. Le château d’eau au bout de la promenade fut édifié au XVIIIe siècle et était le point d’arrivée de l’eau transportée par l’Aqueduc Saint-Clément.
• Le monument aux morts, l’esplanade Charles de Gaulle, l’écusson et les nombreux hôtels particuliers de la ville sont autant d’éléments importants de l’Histoire et du patrimoine architectural de Montpellier.

Équipements et manifestations culturelles

Côté musées, la ville n’est pas non plus en reste avec le musée Fabre, le musée Atger, le musée languedocien, le musée d’anatomie, le musée des Moulages, le musée de l’Histoire de Montpellier ou encore le musée de la pharmacie.

La ville compte 4 complexes de cinéma intramuros et 2 autres à Lattes et Saint-Gély-du-Fesc, ainsi que des salles indépendantes. Une dizaine de médiathèques sont également présentes sur la métropole.

L’art en général tient une grande place dans la culture montpelliéraine. Le MO.CO ou Montpellier Contemporain est un regroupement d’établissements d’art contemporain (Hôtel des collections, Panacée, école des Beaux-Arts). De nombreuses salles d’exposition parcourent la métropole.

Pour les amateurs des arts de la scène, l’opéra Comédie, l’amphithéâtre et le théâtre d’Ô ainsi que les théâtres La Vignette, Jean-Vilar et les 13 vents offrent une programmation éclectique tout au long de l’année.

Enfin, la ville dispose de salles de concerts et spectacles de grande capacité : le palais des congrès au Corum, le Zénith Sud (6500 places) ou encore l’Arena (14 800 personnes).

La ville de Montpellier accueille chaque année de nombreuses manifestations culturelles comme par exemple, pour n’en citer que quelques-uns :

• La Comédie du livre
• le Festival du Cinéma Méditerranéen
• le Festival International des Sports Extrêmes (FISE)
• Le Festival Radio France Occitanie Montpellier
• Le Festival de musique I Love Techno
• le Festival Montpellier Danse
• …

Sports, loisirs et espaces verts

Montpellier s’enorgueillit d’être une ville extrêmement sportive et l’une des plus compétitives du pays. Donc évidemment, ce ne sont pas les installations sportives qui manquent : 4 stades entre 7000 et 36 000 places, 2 palais des sports de 3000 et 4500 places, une patinoire, une piscine olympique et divers gymnases, sans oublier la salle omnisports l’Arena.

Pour se balader ou se ressourcer, Montpellier compte un certain nombre d’espaces verts paysagers et de parcs.

• Au nord : le Parc zoologique de Montpellier et le Bois de Montmaur mettent à disposition des montpelliérains de vastes étendues boisées pour effectuer de belles balades.
• Au nord-est : le Parc du Domaine du Méric
• Dans le centre historique : le Jardin des Plantes juste au-dessus de la Promenade du Peyrou, et l’Esplanade Charles de Gaulle qui fait le lien avec la place de la Comédie
• À l’est : le Parc du Château de Grammont
• Au sud : le Parc Montcalm
• À l’ouest : le Parc Font Colombe, le Parc du Mas Prunet et le Château de la Piscine
• Au nord-ouest : le Parc Malbosc et le Domaine Départemental du Château d’Ô

Projets urbains remarquables

En ce qui concerne les aménagements urbains, Montpellier Méditerranée Métropole ne chôme pas. De nombreux projets d’ampleur ont vu le jour ces dernières années, et d’autres sont en cours de développement. Logements neufs, équipements publics, immeubles de bureaux, espaces végétalisés, Montpellier est ambitieuse.

Le premier qui vient à l’esprit est certainement le quartier Antigone, conçu par l’architecte catalan Ricardo Bofill, construit entre 1978 et 2000. Un quartier à l’est de la Comédie, conçu tout en longueur avec une architecture atypique gréco-romaine. Ce projet fut l’un des points emblématiques du mandat du célèbre maire montpelliérain Georges Frêche.

(c) Aurelien Laforet - shutterstock

D’autres projets urbains marquants de ces dernières années sont les différentes Zones d’Activité Concertées (ZAC) de la ville : ZAC de la Restanque (7500 logements neufs, 10ha d’espaces verts...), ZAC Eurêka (1800 logements neufs, 71ha de locaux professionnels...), la ZAC Port-Marianne - République (120 000m² de logements neufs et 70 000m² de bâtiments tertiaires), la ZAC des Hauts de la Croix-d'Argent approuvé en juillet 2022 (65 000m² de logements sociaux et privés, 3000m² de locaux d’activité), autant de cibles potentielles pour investir en loi Pinel 2023 à Montpellier.

L’aménagement de la nouvelle ligne 5 du tramway fait partie des grands projets actuels, puisque la construction a débuté à l’été 2021 et doit s’achever à horizon 2025. Cette ligne partira de la commune de Clapiers au nord de Montpellier et passera par Les Arceaux et l’avenue Clémenceau au centre-ville pour terminer dans la commune de Lavérune au sud-ouest.

Les Folies Architecturales, inspirées des demeures montpelliéraines du XVIIIe siècle, sont des projets architecturaux destinés à affirmer l’identité unique de Montpellier. Ces bâtiments, accueillant logements, bureaux et commerces, dynamisent l’immobilier neuf à Montpellier en plus d’insuffler une bouffée d’originalité aux réalisations de la ville/ Les premières Folies contemporaines ont été lancées en 2012, dont le fameux Arbre Blanc de Richter. Une nouvelle vague a été initiée en 2022 sous l’impulsion du maire actuel pour réaliser 13 Folies supplémentaires, réparties un peu partout dans la ville.

Les prix de l’immobilier à Montpellier

Montpellier fait partie des villes françaises les plus attractives pour un investissement en loi Pinel en 2023. Dotée d’une forte croissance démographique, la demande de logement est donc forte et le marché tendu. Le prix moyen du mètre carré neuf y est de 5262€, soit une hausse de 4% sur 1 an et de 28% sur les 5 dernières années.

Où investir à Montpellier en loi Pinel 2023 ?

Quartier Port Marianne Montpellier

Au sud-est du centre-ville, le quartier Port-Marianne à Montpellier est en plein essor et accueille de nombreux projets d’aménagement urbain. C’est dans ce large quartier, regroupant plusieurs sous-quartiers, que plusieurs ZAC (zones d’aménagement concertées) ont vu le jour et sont aujourd’hui une pièce maîtresse du dynamisme Montpelliérain.

Le projet de quartier Cambacérès, englobant la nouvelle gare Montpellier Sud de France, est situé à Port Marianne. La grande zone d’activité Odysseum est également dans le secteur, avec ses grandes enseignes, son hypermarché, son cinéma, son aquarium et ses restaurants. De plus, le quartier est desservi par les lignes de tram 1 et 3 et de nombreuses lignes de bus.

Un investissement en loi Pinel en 2023 dans le quartier Port Marianne à Montpellier peut être une bonne opportunité, puisque les prix dans le secteur ne vont faire qu’augmenter au vu de son développement, et l’immobilier va prendre de la valeur.

Quartier Hôpitaux-Facultés à Montpellier

Comme son nom l’indique, ce quartier abrite les hôpitaux, CHU ainsi que les facultés de pharmacie, médecine et les universités Montpellier 1 et Paul Valéry. C’est un secteur très demandé par une proportion principalement étudiante, quadrillé par le tram 1 et diverses lignes de bus desservant tous les établissements du quartier.

Un quartier idéal pour un investissement en loi Pinel à Montpellier en 2023, puisque la population étudiante s’agrandit chaque année et que la demande en logement y est très forte et le risque de vacance locative très faible. Les petites surfaces de type studio ou T2 seront particulièrement intéressantes pour réaliser un investissement locatif.

(c) Andrey Burmakin - shutterstock

Quartier Aiguelongue à Montpellier

Au nord du centre-ville, le quartier Aiguelongue à Montpellier est longé par le Lez au nord et à l’est. Très résidentiel, Aiguelongue est calme et verdoyant de par ses espaces verts naturels : le Domaine de Méric, le zoo de Montpellier et les promenades longeant le Lez. Desservi par les transports et à seulement 10 minutes à vélo de la place de la Comédie, Aiguelongue jouit d’un emplacement idéal pour vivre comme pour investir.

Étant proche des universités, il peut être intéressant d’investir en loi Pinel en 2023 dans le quartier Aiguelongue à Montpellier. À portée des commodités, du centre-ville et des établissements d’enseignement supérieur, le quartier Aiguelongue regroupe les qualités nécessaires d’un bon investissement immobilier.

Où investir autour de Montpellier en Pinel 2023 ?

Investir à Castelnau-le-Lez

Limitrophe de Montpellier par le Nord-est, Castelnau-le-Lez est la 2ème commune la plus peuplée de la métropole, le 2ème bassin d’emploi le plus important et une ville à forte croissance démographique. C’est également une ville assez jeune puisque la population la plus représentée est la tranche des 15-29 ans (21%). En effet, la commune attire les étudiants car les loyers y sont moins chers qu’à Montpellier intra-muros, et il faut seulement une dizaine de minutes en transports pour atteindre les universités ou le centre historique.

Pour investir en loi Pinel à Castelnau-le-Lez en 2023, on pourra donc privilégier les petites surfaces de type studio ou T2. Un achat de T3 et T4 reste parfaitement envisageable eu égard aux familles également présentes sur place.

Investir à Lattes

Située entre Palavas-les-Flots et Montpellier, aux portes sud de cette dernière, la commune de Lattes abrite environ 17 000 habitants et se positionne comme le 3ème bassin d’emploi de la métropole. Avec un haut niveau de revenu médian tournant autour de 34 900€, la population y est aisée et a majoritairement plus de 45 ans. Traversée par le Lez, la commune allie nature et politique urbaine dynamique.

Au vu de la population, il faudra privilégier les surfaces moyennes allant du T2 au T4 pour investir en loi Pinel à Lattes. Entre les couples avec et sans enfants, le T3 semble être la solution intermédiaire pour un investissement locatif en loi Pinel 2023.

investir à Mauguio

Mauguio se situe à 15km à l’est de Montpellier, Mauguio est une commune de 76km² qui comprend la station balnéaire de Carnon-Plage, entre La Grande Motte et Palavas-les-Flots. Le centre-ville, aux airs de village rural, est articulé en cercle autour du Jardin de la Motte, qui s’élève au-dessus de la commune et depuis lequel on a une vue panoramique sur Mauguio. Classée dans le top 10 des villes et villages où il fait bon vivre en 2022, Mauguio peut être un bon choix pour investir en loi Pinel 2023 dans la périphérie de Montpellier. Les typologies de 2 et 3 pièces seront les plus adaptées pour un investissement locatif, étant donné la population de personnes seules et de couples sans enfants.

Qu’est-ce que la loi Pinel 2023

La loi Pinel en 2023

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation entré en vigueur en 2014, dont le but était de redynamiser le marché de l’immobilier neuf en France en stimulant l’investissement locatif. La loi Pinel 2023 permet à un investisseur en immobilier neuf d’obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 0€} en louant son bien pendant un certain nombre d’années. Pour se faire, certains critères doivent être respectés :

• Le bien acquis doit être neuf ou en VEFA
• Il doit être situé dans une zone Pinel éligible du dispositif (A , Abis ou B1) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV).
• Il doit être mis en location non meublé pour une période de 6, 9, ou 12 ans.
• Le propriétaire est soumis à un plafond de loyer maximum exigible, défini par la zone Pinel du logement.
• Le locataire est soumis à un plafond de ressources, également défini par la zone Pinel.
• Le nombre d’investissements à l’année est limité à 2 et plafonné à 300 000€ et 5500€/m².

Les critères ci-dessus rendent un bien éligible à la loi Pinel et l’investisseur pourra donc bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat de son logement neuf et la période de mise en location.

La loi Pinel+ à Montpellier

Au 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel ont entamé une baisse progressive, et ce jusqu’à fin 2024. À cette date, le Pinel classique prendra fin et laissera officiellement la place à son successeur le Pinel+, entré en vigueur le 1er janvier 2023 en parallèle de la loi Pinel.

La loi Pinel+ prévoit les mêmes conditions d’éligibilité que le Pinel classique, avec toutefois de nouveaux critères à respecter, pour une approche plus écologique :

• Norme RE2020 obligatoire, ou label E+C- ET DPE A pour les permis de construire déposés avant 2022 ;
• Double exposition obligatoire à partir du T3 ;
• Surfaces minimales par typologie revues à la hausse ;
• Espace extérieur obligatoire.

Ces critères permettent de bénéficier des taux pleins du Pinel classique depuis le 1er janvier 2023, alors que ce dernier a vu ses taux rabotés.

(c) Denphumi - shutterstock

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville

Tout comme le Pinel classique, la loi Pinel+ s’applique en cas d’un investissement locatif dans un des QPPV. Voici les 12 territoires prioritaires à Montpellier fixés par le décret du 30 décembre 2014 :

• Pompignane
• Lemasson
• Cévennes
• Aiguelongue
• Mosson
• Figuerolles
• Vert Bois
• Près d’Arènes
• Gély
• Celleneuve
• Petit Bard – Pergola
• Pas de Loup/Val de Croze

Pinel+ ou Pinel classique ?

Avec les nouvelles normes de construction et les nouveaux critères de confort d’usage liés à la loi Pinel+, les logements éligibles seront plus attractifs car beaucoup plus écologiques et économes en énergie. En effet, l’empreinte carbone et la consommation énergétique est prise en compte dès la conception du bâtiment, dans la construction de celui-ci et les matériaux utilisés.

Dans un contexte ou la facture énergétique devient de plus en plus salée, il est agréable de vivre dans un logement qui ne consomme que très peu d’énergie (et même parfois en produit davantage, cf BEPOS). En outre, la réduction d’impôt restera elle à taux maximum tandis que les taux du Pinel classique vont réduire.

En revanche, le prix d’un logement neuf Pinel+ est nécessairement impacté par les nouvelles méthodes de construction et les matériaux utilisés. La production étant plus coûteuse, le produit fini le sera également. De plus, les nouvelles réglementations étant encore récentes, les logements éligibles sont moins nombreux.

Un logement éligible à la loi Pinel classique, même si moins avancé en termes de technologies de construction et d’isolation, reste tout de même un bon investissement pour plusieurs raisons. Tout d’abord, la loi étant en vigueur depuis 2014, il y a énormément de programmes neufs éligibles qui voient le jour chaque année. On ne sera donc pas confrontés au choix limité comme pour le Pinel+.

Ensuite, le prix est évidemment un argument fort et un logement en Pinel classique sera souvent plus abordable qu’un Pinel+, car pas forcément construit avec des matériaux biosourcés ou des méthodes coûteuses. Cela dit, ces logements sont tout de même soumis à un certain seuil qualitatif et sont tous conforme à la RT 2012 avec une bonne isolation thermique et phonique ainsi qu’une performance énergétique bien supérieure à la moyenne du parc immobilier français.

Enfin, la différence de réduction fiscale est relativement basse. Pour une location sur 12 ans d’un logement neuf acheté au prix maximum autorisé par la loi Pinel, soit 300 000€, la loi Pinel+ garantit 21% du prix d’achat en réduction d’impôt, alors que le Pinel classique est à 17,5% (et passera à 14% en 2024). Un investisseur en Pinel+ pourra donc défiscaliser jusqu’à 63 000€ sur 12 ans contre 52 500€ en Pinel, soit une différence de 875€ par année de location.

Exemple d’investissement en loi Pinel

Larmina souhaite réaliser un investissement locatif à Montpellier. Connaissant la forte population étudiante de la ville, elle décide d’acheter un T2 (typologie prisée par les jeunes) afin de réduire au maximum le risque de vacance locative tout en augmentant l’attractivité de son bien. Cependant elle hésite entre les programmes loi Pinel ou Pinel+. Dans le même quartier à Près d’Arènes, voici un comparatif de deux 2-pièces similaires:

*Mensualités de 1 €/mois dont 0,05 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 136 € dont 15,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.

Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Montpellier (en zone A)
Résidence	Carre Renaissance (Pinel Classique)
Prestations	T2 de 49 m² habitable + 16 m² annexe
	Terrasse RT2012 Espaces verts paysagers Parking en sous-sol Local à vélos Volets roulants électriques
Prix d'achat	184 000 €
Mensualités pour un prêt de 164 € à un taux de 1,85 % :	- 1 €/mois* sur 25 ans.
Charges**	- 150 €/mois
Durée de mise en location	6 ans	9 ans	12 ans
Abattement fiscal total maximal	22 080 €	33 120 €	38 640 €
Abattement fiscal mensuel maximal	+ 307 €	+ 307 €	+ 268 €
Loyer Pinel	+ 792 €/mois
Effort d'épargne mensuel	-948 €	-948 €	-909 €

*Mensualités de 1 €/mois dont 0,06 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 96 € dont 18,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.

Simulation d'un investissement Pinel pour un T2 à Montpellier (en zone A)
Résidence	Trendy (Pinel+)
Prestations	T2 de 43 m² habitable + 15 m² annexe
	RE2020 Terrasse Chauffage collectif & Pompe à chaleur Jardin commun paysager Parking en sous-sol Local à vélos Volets roulants électriques
Prix d'achat	224 000 €
Mensualités pour un prêt de 204 € à un taux de 1,85 % :	- 1 €/mois* sur 25 ans.
Charges**	- 150 €/mois
Durée de mise en location	6 ans	9 ans	12 ans
Abattement fiscal total maximal	26 880 €	40 320 €	47 040 €
Abattement fiscal mensuel maximal	+ 373 €	+ 373 €	+ 327 €
Loyer Pinel	+ 733 €/mois
Effort d'épargne mensuel	-955 €	-955 €	-909 €