Plafond de loyer loi Pinel 2023 : Zones A bis, A, B1, B2, C
En 2023, le dispositif de défiscalisation Pinel est régulé par un système de plafonds, avec, notamment, un plafond de loyer. Celui-ci impose au propriétaire d’un appartement neuf mis en location Pinel de ne pas dépasser un loyer maximal, qui dépend de la surface du logement et du zonage Pinel. Il s’agit des mêmes zones d’éligibilité que celles utilisées pour les plafonds de ressources (zone A, zone A bis, zone B1 et zone B2 éligible).
Découvrez, zone par zone, les différents plafonds de loyer 2023 en vigueur en France.
Quels sont les plafonds de loyer Pinel en 2023 ?
Les plafonds de loyer Pinel* sont fixés en fonction d’un système de zones. Les zones où la tension immobilière est la plus forte ont les plafonds de loyer les plus élevés, et inversement. Voici les plafonds de loyer à respecter pour votre investissement en loi Pinel en 2023, zone par zone :
Tableau des plafonds de loyer Pinel 2023
| Plafonds de loyers Pinel 2023 | |||
|---|---|---|---|
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 éligible |
| 17,62 €/m² | 13,09 €/m² | 10,55 €/m² | 9,17 €/m² |
Comment calculer un loyer Pinel en 2023 ?
Trois éléments sont à prendre en compte dans le cadre du calcul d’un loyer Pinel :
- La surface utile de l’appartement, qui est la somme de sa surface habitable et de la moitié de sa surface annexe;
- La zone Pinel où se trouve le logement, qui dicte le plafond de loyer à respecter.
- Un coefficient multiplicateur, qui sera toujours le suivant : 0,7 + (19/surface utile). Le montant maximal de ce coefficient est plafonné à 1,2.
Exemple pratique d’un calcul de loyer Pinel :
Vous avez choisi d’investir dans un appartement neuf de 2 pièces, d’une superficie de 35m² avec une loggia de 6m² situé à Toulouse. Voici comment calculer votre loyer Pinel :
- Calcul de la surface utile : 35m² + (0,5 x 6m²) = 38m²
- Calcul du coefficient multiplicateur : (19/38) + 0,7 = 1,2
- Déterminez quel est le plafond de loyer à respecter : votre appartement se trouve à Toulouse, qui est en zone B1. Le plafond de loyer 2023 à respecter est donc de 10,55€/m²
- Calcul du loyer Pinel : 38m² x 1,2 x 10,55€/m² = 481,08 €
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Les plafonds de loyer Pinel 2023 en zone A bis
La zone A bis désigne principalement Paris et sa proche périphérie. Elle englobe ainsi 76 communes de sa petite couronne en plus de la capitale. Il s’agit, comme l’on peut s’y attendre, de la zone où la tension est la plus forte sur le marché locatif. La demande y est très importante, et nettement au-dessus de l’offre. C’est donc aussi la zone où les loyers sont les plus importants, avec un plafond de loyer 2023 à 17,62 €/m²
Gaëlle et Joris ont investi en loi Pinel à Saint-Ouen-sur-Seine. Ils sont tombés sous le charme d’un T2 de 40m² avec 6m² de terrasse. Avec un plafond de loyer Pinel à 17,62€/m² en zone A bis, ils peuvent louer cet appartement à un loyer de 865,14€ par mois.
Les plafonds de loyer Pinel 2023 en zone A
La zone A englobe plusieurs des Métropoles les plus denses de l’hexagone, où les loyers peuvent être très élevés et où la tension est forte sur le marché locatif. Elle englobe ainsi quelques communes de la périphérie Parisienne, et plusieurs métropoles d’envergure dont Marseille, Montpellier, Lille, Lyon, Aix-en-Provence ou encore Toulon. La côte d’Azur fait aussi partie de la zone A. En janvier 2023, le plafond de loyer y est de 13,09€/m².
Marcus a touché une somme d’argent considérable et a souhaité la faire fructifier en investissant en Pinel à Montpellier. Visant principalement à louer à des étudiants, il fait l’acquisition d’un studio de 22m², avec 4m² de terrasse. Avec un plafond de loyer fixé à 13,09€/m² en zone A, il peut le louer à un loyer de 376,99€ par mois.
Les plafonds de loyer Pinel 2023 en zone B1
La zone B1 regroupe les grandes villes françaises accueillant plus de 250 000 habitants, ainsi que quelques communes de leurs Métropoles respectives. De grandes villes comme Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Strasbourg ou encore Caen ou Angers sont ainsi inclues dans cette zone. On peut la qualifier d’“intermédiaire” au niveau de sa tension locative. Le loyer y est plafonné à 10,55€/m².
Norbert a souhaité réaliser un investissement locatif en loi Pinel afin de sécuriser une source de revenus complémentaire pour sa retraite. Il a donc choisi de faire l’acquisition d’un T2 de 45m² avec 6m² de balcon dans le quartier de la Cartoucherie à Toulouse. D’après les plafonds de loyer 2023 de la zone B1, il pourra le louer à un loyer maximum de 554,92€ par mois.
Les plafonds de loyer Pinel 2023 en zone B2
La zone B2 concerne les communes de plus de 50 000 habitants ou celles dans lesquelles le prix de l’immobilier est assez élevé, celles située en grande couronne de Paris ou les villes corses hors de la zone A ou B1. En zone B2, on peut trouver des villes comme Carcassonne, Béziers ou Angoulême. Le loyer Pinel pratiqué dans ces zones ne doit pas excéder 9,17 € le m².
Jean-Marie et Chantal sont un couple voulant investir pour leurs enfants. Chantal a reçu un héritage et voudrait en investir une partie. Après avoir pris rendez-vous avec des courtiers en immobilier neuf, ils font l’acquisition d’un T3 de 60m² à Brive-la-Gaillarde en Corrèze. En respectant les plafonds de loyer 2023 pratiqué en zone B2, ils auront un revenu locatif mensuel de 559.37 €.
Les plafonds de loyer Pinel 2023 en zone C
Les communes faisant partie de la zone C sont celles dans lequel le marché immobilier est le moins tendu. En zone C, l’offre de logements est légèrement inférieure à la demande. Elle regroupe des villes ayant entre 5000 et 50 000 habitants. Les territoires situés en zone C sont plutôt ruraux, tels que les départements de l’Ardèche ou de l’Allier. Le plafonnement maximum est de 9,17 €/ m².
Benoit est un salarié agricole. Il souhaite investir à Hautecourt-Romanèche, une commune à 18 km de Bourg-en-Bresse. Son choix se porte sur un T4 d'une superficie de 80m² avec surface annexe de 25 m². Avec les plafonds de loyer 2023, il pourra mettre en location son appartement à 716.63 € par mois.
Questions fréquentes
Comment sont fixés les plafonds de loyer Pinel ?
Les plafonds de loyer Pinel sont rééquilibrés chaque année d’après les modalités prévues par l’Indice de Référence des Loyers (IRL), et sont indexés sur l’inflation. Il faut également noter qu’un propriétaire louant un appartement à un loyer inférieur au plafond qui s'applique à son logement peut l’augmenter chaque année, toujours sous la limite de ce plafond.
Comme les plafonds de ressources des locataires, les plafonds de loyer sont différents pour chaque zone d’éligibilité au dispositif Pinel. Les zones où la tension immobilière est la plus forte disposent des plafonds de loyer les plus élevés, et inversement. Ils sont mis à jour chaque année par le gouvernement.
Est-il possible de fixer un loyer supérieur aux plafonds de loyer Pinel ?
Non, vous ne pourrez pas bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel si vous louez à un loyer supérieur au plafond de loyer fixé dans la zone d’éligibilité de votre appartement neuf.
Les plafonds de loyer Pinel s’appliquent-ils différemment dans le cadre d’une colocation ?
Il est tout à fait possible de louer un appartement en loi Pinel dans le cadre d’une colocation. Le plafond de loyer est toujours de rigueur, mais le fait que l’appartement soit loué en colocation n’a pas réellement d’incidence à ce niveau. Le propriétaire peut fixer un loyer global dans le respect du plafond de loyer, dont le paiement sera réparti entre chaque colocataire.