Investir en loi Pinel à Angers en 2023

2ème commune la plus peuplée du Pays de la Loire, Angers est également la 11ème ville étudiante de France, dont l’attractivité ne fait que croître ces dernières années notamment chez les étudiants et les jeunes actifs. Située sur l’axe Paris-Nantes, Angers est quasiment à équidistance des métropoles de Rennes, Nantes, Poitiers, Tours et Le Mans, trônant au milieu de ces agglomérations.

Angers incarne l’essor des villes moyennes depuis la crise du COVID. Beaucoup de français ont manifesté le désir de sortir des grandes villes et s’installer ou travailler dans des agglomérations moins peuplées. La promotion immobilière a donc suivi la tendance en créant de nombreux programmes immobiliers neufs et donc de nouvelles opportunités d’investissement immobilier. Alors que le dispositif Pinel est en pleine transformation, est-il opportun d’investir en loi Pinel en 2023 à Angers ?

Loi Pinel 2023 : Pourquoi choisir Angers pour investir ?

Une forte dynamique étudiante

La ville fait état d’une croissance démographique plutôt dynamique (+5% en 5 ans) et la vie étudiante y est en pleine forme. En effet, ce sont un peu plus de 46 000 étudiants qui arpentent les universités et écoles angevines, soit 19% de la population d’Angers. Ce qui la propulse au rang de 3ème ville de française à présenter une telle proportion d’étudiants. Et pour cause, la population y est très jeune : 30,3% des résidents à Angers on entre 15 et 29 ans. Ceux-ci sont attirés par la “jeunesse” de la ville et son offre de formation très variée :

• Université d’Angers ;
• Université Catholique de l’Ouest (UCO) ;
• École Supérieure d’Agricultures d’Angers (ESA) ;
• École Supérieure des Sciences Commerciales d’Angers (ESSCA) ;
• École Supérieure d’Électronique de l’Ouest (ESEO) ;
• Arts & Métiers Paris Tech ;
• L’Institut Agro Rennes-Angers ;
• École Supérieure du Professorat et de l’Éducation ;
• Conservatoire National des Arts & Métiers (CNAM) ;
• École du Génie (EG) ;
• Institute des Métiers du Notariat (IMN) ;
• École Supérieure d’Optique de l’Ouest (ESOO) ;
• École Technique Supérieure de Chimie de l’Ouest (ETSCO) ;
• École des sage-femmes René-Rouchy ;
• École Supérieure Angevine en Informatique et Productique (ESAIP) ;
• École Supérieure des Pays de la Loire (ESPL) ;
• Institut de Comptabilité et de Gestion des pays de la Loire (ICOGES)
• École Régionale des Beaux-Arts d’Angers ;
• Conservatoire à rayonnement régional d’Angers

Avec une telle proportion d’étudiants et de jeunes actifs, on devine que la part de locataires y est subséquemment élevée. En effet, d’après les chiffres de l’INSEE les locataires représentent 66,4% des résidences principales à Angers.

En considérant ces données, un achat de petites et moyennes surfaces pour un investissement locatif en loi Pinel à Angers en 2023 apparait comme judicieux. De plus, 55% des ménages angevins sont composés d’une seule personne. Les T3 représentent 24,1% du parc immobilier à Angers et leur demande est à la hausse, à l’instar des T2 qui comptent pour 21% des logements. Ces deux typologies seront donc celles à viser pour investir dans un appartement neuf en loi Pinel à Angers.

Bassin d’emploi et économie

La ville d’Angers* représente aujourd’hui un bassin d’emploi important en Pays de la Loire. Plus de 85 000 emplois pour environ 9400 entreprises constituent le tissu économique local. Économie qui est fortement influencée par le domaine du végétal, spécialité d’Angers.

En effet, la ville abrite la Végépolys Valley, 1er pôle de compétitivité horticole européen, à rayonnement mondial. Il regroupe différentes filières telles que le maraîchage, la vigne, l’arboriculture, la floriculture, le tabac, les plantes médicinales... Végépolys Valley, c’est plus de 4000 entreprises et 30 000 emplois du secteur de l’horticulture, ainsi que différents centres de formation et laboratoires de recherche, concentrés sur 2 grands principes déclinés en 3 et 4 axes d’innovation:

• 3 axes pour une PRODUCTION végétale compétitive et de qualité, respectueuse de l’environnement, de la santé des consommateurs et des producteurs.
• 4 axes pour le développement des USAGES alimentaires et non-alimentaires des végétaux en gagnant en qualité, praticité, services, naturalité.

Cette propension à l’univers du végétal lui vaut également le surnom de “Ville des Fleurs”.

Tatiana Popova

Équipements et commerces

Éducation

• 58 écoles maternelles
• 56 écoles élémentaires
• 19 collèges
• 20 lycées

Commerces

• 5 hypermarchés
• 19 supermarchés
• 34 boucheries/li>
• 96 boulangeries
• 12 bureaux de poste
• 117 agences bancaires
• 191 coiffeurs
• 495 restaurants
• 11 stations-service

Santé

• 54 pharmacies
• 1882 médecins
• 129 dentistes
• 16 vétérinaires

Accès et transports dans la métropole

Étant donné son emplacement au milieu de 5 métropoles, à Angers se croisent 3 grands axes autoroutiers : l’A11 reliant Paris à Nantes en passant par Le Mans, l’A87 vers La-Roche-sur-Yon et l’A85 vers Tours. Des routes nationales la relie également à Potiers et à Rennes.

La gare d’Angers-Saint-Laud est sur la ligne de TGV reliant Nantes à la gare Paris-Montparnasse, et l’on peut rejoindre cette dernière en 1h30. Du reste, la gare d’Angers est très bien desservie et permet de rejoindre les principales villes de France : Lille, Lyon, Marseille, Strasbourg, Montpellier... Le réseau de TER local la connecte également aux villes du Pays de la Loire et au Centre Val-de-Loire.

Quoique peu fréquenté, un aéroport international se trouve à 25 km d’Angers dans la commune de Marcé.

Le réseau cyclable d’Angers comprend environ 142km de pistes. La ville a mis à disposition des résidents ou de ceux qui travaillent sur place 3000 vélos de prêt sur demande, gratuitement. L’EuroVelo 6, itinéraire cyclable qui traverse toute l’Europe, passe par Angers en longeant la Loire.

Le réseau de transports en commun angevin se nomme Irigo et se compose d’une ligne de tramway, 13 lignes de bus urbaines et 13 lignes desservant les communes alentour, ainsi que 4 lignes du soir, une nocturne et 5 pour les dimanches et jours fériés.

Un patrimoine historique et culturel important

Surnommée “l’Athènes de l’Ouest” par l’évêque d’Angers en 1875, Angers est réputée pour ses universités, écoles et société savantes prestigieuses créées ici-même. L’édifice le plus important de la ville est sans aucun doute le Château d’Angers bâti entre le XIIème et le XIIIème siècle par la dynastie des Plantagenêts, comtes d’Anjou et tour à tour rois et reines d’Angleterre et ducs d’Aquitaine et de Normandie. L’église Saint-Martin est le plus vieux monument de la ville, ses premières traces remontent au Vème siècle et elle est classée monument historique. Le Pont de Verdun, construit au XIème siècle sous l’égide de Foulques Nerra, fait également partie des ouvrages historiques renommés de la ville.

La Ville des Fleurs ne manque pas d’espaces verts

Angers est la ville de France qui compte la plus grande concentration d’espaces verts. Elle contient pas moins de 18 parcs et jardins publics, dont le magnifique Jardin du Mail orné de sa fontaine et de son kiosque à musique, allongé d’une promenade bardée de couloirs de verdures et de fleurs. La ville abrite également le vaste Parc Balzac sur la rive gauche de la Maine, le nouveau Parc Saint-Serge ou encore les douves du château, transformées en jardin fleuri.

En somme, les quatre coins d’Angers disposent de lieux végétalisés pour se balader ou se ressourcer, peu importe où l’on choisit de déposer ses valises.

Manifestations culturelles

La culture est à l’honneur à Angers, qui accueille chaque année des festivals de cinéma, littérature, théâtre et autres arts du cirque. Le deuxième festival de théâtre de France, le festival d’Anjou, s’y tient chaque été et attire des dizaines de milliers de spectateurs, de même que le festival de plein air Accroche-Cœurs qui atteint en moyenne les 220 000 spectateurs annuels.

La musique n’est pas en reste à Angers puisque la ville abrite plusieurs salles de concerts et spectacles où se produisent des artistes internationaux, ainsi que l’Angers-Nantes Opéra, foyer de l’orchestre national des Pays de la Loire.

Côté 7ème art, le festival Premiers Plans met en lumière de jeunes réalisateurs européens lors d’un événement rameutant environ 70 000 spectateurs. Un festival de bande dessinée, “Angers-BD”, se tient aussi dans la Ville des Fleurs.

Projets urbains remarquables

Un projet de réhabilitation des berges de Maine, en créant notamment l’Esplanade Cœur de Maine, est en cours de construction depuis le château jusqu’à la place Molière. Ce projet prévoit un aménagement paysager et le passage du tramway sur le tout nouveau Pont des Arts et Métiers.

La deuxième ligne de tramway angevine a été approuvée en 2014 et doit relier le quartier de Belle-Beille à l’ouest à celui de Monplaisir à l’est, sur 10 km. Les travaux ont commencé en 2017 et la ligne devrait être opérationnelle fin 2022.

Un grand projet d’aménagement au sud de la gare TGV est également en cours. Nommé “Gare+”, ce projet urbain prévoit 70 000m² de bureaux et 25 000m² de logements neufs et commerces qui seront construits sur des anciennes friches industrielles. On prévoit 3000 emplois pour ce projet d’envergure.

Enfin, plusieurs projets de végétalisation du centre-ville d’Angers sont en cours ou ont déjà été réalisés, sur l’avenue Jeanne d’Arc, la Promenade du Bout du Monde ou encore la place du Ralliement.

(c) saiko3p - shutterstock

Les prix de l’immobilier à Angers

Angers fait partie de ces villes moyenne qui ont vu leur attractivité monter en flèche ces dernières années. En effet, le prix moyen de l’immobilier neuf a augmenté de 41% sur 5 ans pour atteindre 4080€/m², ce qui reste attractif car très en-dessous des grandes métropoles françaises. Investir dans un appartement neuf en loi Pinel à Angers en 2023 assurera un bon rendement locatif.

Où investir à Angers en loi Pinel 2023 ?

Quartier Centre historique - Doutre

Le centre historique, divisé entre le centre-ville sur la rive droite de la Maine et Doutre sur la rive gauche, est sans surprise l’un des plus prisés de la ville. Au cœur même d’Angers, c’est ici qu’on trouve le château et la Cathédrale Saint-Maurice d’Angers, le célèbre Jardin du Mail et la longue Avenue Jeanne d’Arc. Sur la rive d’en face, plus résidentielle mais tout aussi historique, on retrouve le Campus Arts & Métiers d’Angers, l’église de la Trinité ainsi que de nombreux bars et restaurants.

Les deux rives du centre historique sont évidemment desservies par de nombreux bus et les deux lignes de tramway. Très convoité par les étudiants et ciblé par les promoteurs immobiliers, c’est un quartier idéal pour investir dans l’immobilier neuf en loi Pinel à Angers en 2023. Les prix sont toutefois un peu plus élevés que dans les quartiers alentour, puisqu’on parle de l’hypercentre de la ville.

Quartier Saint-Serge

Entièrement réhabilité dans les années 90 et encore sujet à de nombreux projets d’aménagement urbains, le quartier Saint-Serge au nord du centre-ville est un des plus verdoyants de la préfecture angevine. En effet, on y trouve le Jardin des Plantes, le Jardin François Mitterrand ou encore le tout nouveau Parc Saint-Serge, ses promenades piétonnes et cyclables et son skatepark.

C’est également dans ce quartier que se trouvent l’Université d’Angers ainsi que la Faculté de Droit, d’Économie et de Gestion, ce qui en fait encore une fois un emplacement idéal pour investir dans un appartement étudiant en loi Pinel 2023 à Angers. Enfin, le nord du quartier est une grande zone d’activité regroupant de nombreuses enseignes ainsi qu’un hypermarché.

Quartier Belle-Beille

Le quartier Belle-Beille se situe sur la rive gauche, au sud des quartiers Doutre et Saint-Jacques-Nazareth. C’est un quartier important puisqu’il accueille le Campus de Belle-Beille, regroupant l’Institut Agro Rennes-Angers, l’IUT Angers Cholet, la Fac de Sciences, la Fac de Lettres & Langues, l’ESSCA School of Management, l’ISTOM Ecole supérieure d’agro-développement international, l’École Supérieure des Pays de la Loire ou encore l’École Supérieure d’Optique. C’est aussi là que se trouve la Vegepolys Valley, 1er pôle européen d’horticulture.

Desservi par la toute nouvelle ligne de tram L2, le quartier Belle-Beille est le plus dynamique de la ville. On notera également la présence des 3 plus grands parcs de la ville : le Parc Balzac, le Parc de la Garenne et le Parc Saint-Nicolas. En bref, un bon emplacement pour réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Angers en 2023.

Qu’est-ce-que la loi Pinel 2023 ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant d’obtenir une réduction d’impôt significative par le biais d’un investissement dans l’immobilier neuf. En 2023, la réduction d’impôt en question peut aller jusqu’à 0€}. Voici les conditions nécessaires à réunir pour bénéficier de cet avantage fiscal:

• Le bien acheté doit être neuf ou sur plan en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement);
• Il doit être loué pendant une période de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, et doit l’être non meublé;
• Il doit se trouver en zone Pinel éligible A, A bis ou B1 (Angers est concerné par la zone B1) ou bien dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV);
• Le locataire est tenu d’être en-dessous du plafond de ressources Pinel de la zone, tandis que le propriétaire doit respecter le plafond de loyer Pinel;
• Pas plus de 2 investissements par an, dans la limite de 300 000€ et 5500€/m²

La réduction d’impôt accordée dans le cadre de la loi Pinel dépend de la durée de mise en location et du prix d’achat de l’appartement neuf.

(c) Andrey_Popov - shutterstock

La loi Pinel+ à Angers

La loi Pinel+, introduite au 1er janvier 2023, fonctionnera en parallèle du dispositif Pinel classique jusqu’à fin 2024, à la suite de quoi le Pinel classique disparaîtra pour laisser place à son successeur. Sur ces deux années, les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel classique baisseront progressivement jusqu’à l’arrêt du dispositif, tandis que le Pinel+ conservera les taux pleins qui étaient en vigueur avant le 1er janvier 2023.

Le dispositif Pinel+ est une évolution du Pinel qui se veut plus écologique et plus axé sur la transition énergétique. Dans cette optique, ses conditions d’éligibilité restent les mêmes que son prédécesseur, auxquelles quelques clauses viennent se rajouter:

• Le bien acquis doit être à la norme RE2020, ou RT2012 avec label E+C- ainsi qu’un DPE A ;
• Le logement doit obligatoirement bénéficier d’une double exposition à partir des typologies T3 ;
• Le logement doit être pourvu d’un espace extérieur, avec une surface minimale selon typologie ;
• Les surfaces minimales par typologie ont été revues à la hausse

Un bien répondant à tous les critères Pinel+ pourra bénéficier des taux de réduction d’impôt maximum de la loi Pinel, soit 21% du prix d’achat et jusqu’à 63 000€ de défiscalisation.

Pinel+ ou Pinel classique ?

La question est maintenant de savoir si l’on souhaite investir avec le dispositif Pinel classique ou avec le nouveau Pinel+. Concrètement, les deux versions ont leurs avantages.

Un logement neuf éligible à la loi Pinel+ coche toutes les cases du logement de toute dernière génération en termes de conception, construction, isolation, confort, ventilation ou espace. On doit cela notamment à la mise en place de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), qui resserre encore plus les normes de construction pour limiter l’empreinte carbone des bâtiments neufs, et ce sur toute leur durée de vie.

Ainsi, les logements sont construits avec des matériaux durables et disposent d’une performance énergétique inégalée, ce qui n’est pas négligeable dans un contexte de crise énergétique où les factures vont s’envoler. De plus, le taux plein de réduction d’impôt maximum du Pinel+ est 21% du prix d’achat, alors que le Pinel classique a baissé à 17,5% cette année.

Cependant, qui dit nouvelles normes de construction, nouveaux matériaux et méthodes plus écologiques, dit aussi prix plus élevé. En effet, Ces bâtiments coûtent bien évidemment plus cher à produire, et ce coût impacte forcément le prix de vente final des logements Pinel+.

Un logement Pinel classique, bien qu’ayant un différent niveau de performances énergétique et une empreinte carbone plus significative, dispose tout de même de la norme RT2012. En cela, l’isolation thermique, phonique et de diagnostic de performance énergétique du logement reste tout de même au-dessus de la vaste majorité du parc immobilier en France.

Le principal avantage d’un investissement Pinel classique par rapport au Pinel+ est qu’il sera généralement plus abordable, puisque sa conception ne nécessite pas de répondre à certaines conditions coûteuses.