Les facettes de la garantie constructeur en immobilier

Lorsque l’on achète ou fait construire un bien immobilier neuf, que ce soit pour y habiter ou pour investir en Pinel, il est important de bien s’informer sur les garanties liées à la construction. Heureusement, la construction neuve est fortement réglementée aujourd’hui, que ce soit pour les immeubles collectifs ou les maisons individuelles. L’acquéreur investissant une somme importante d’argent, il est très bien protégé par la loi française.

Les garanties constructeur en immobilier : protection optimale

Lors de la construction d’un bien immobilier neuf, que ce soit pour un collectif en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement ou achat sur plan) ou pour la construction d’une maison individuelle, de nombreuses garanties s’appliquent avant, pendant et après la réception des travaux. En outre, il faut garder à l’esprit que les constructions neuves se doivent désormais de respecter la RE2020 et donc les nouvelles normes d’isolation thermique et de construction écologique.

La garantie de parfait achèvement

Valable jusqu’à 1 an après la réception des travaux, la GPA couvre tous les travaux rectificatifs à effectuer si des défauts ou malfaçons apparentes ont été constatées à la livraison du bien (réserves). Le propriétaire peut également signaler des défauts observés après la livraison (jusqu’à 1 an) en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception au constructeur. Ce dernier prendra les travaux à sa charge.

Garantie phonique

Cette garantie, qui entre dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, assure à l’acquéreur une parfaite isolation phonique de son logement. Elle peut être invoquée dans le cadre d’un défaut d’isolation sonore constaté.

Garantie biennale

Aussi appelée “garantie de bon fonctionnement”, la garantie biennale est, comme son nom l’indique, valable deux ans après réception des travaux. Elle couvre les défauts sur les équipements qui ne font pas partie du gros-œuvre comme les portes, fenêtres, cloisons mobiles ou autres robinetteries etc. Pour faire appel à cette garantie, un courrier recommandé avec accusé de réception doit être envoyé au constructeur, précisant les défauts observés.

La garantie décennale

La garantie décennale couvre tous les dommages et défauts affectant la solidité de l’ouvrage. Cela peut aller des fissures et infiltrations jusqu’aux problèmes de fondations ou glissements de terrain. Sont couverts par la décennale les dommages touchant les éléments suivants :

• Ouvrages de fondation et d'ossature ;
• Ouvrages de viabilité (réseaux, assainissement) ;
• Voirie (chemin d'accès) ;
• Ouvrage avec fondations (véranda, terrasse, piscine enterrée...) ;
• Éléments d'équipement indissociables du bâtiment (canalisation, plafond, plancher, chauffage central, huisseries, installation électrique encastrée...

Durant 10 ans, tous ces désordres qui pourraient rendre le bâtiment impropre à sa destination seront couverts par cette garantie.

L’assurance dommages-ouvrage

Souscrite par le maître d’œuvre, l’assurance dommages-ouvrage garantit la prise en charge des travaux relatifs aux dommages tombant sous l’effet de la garantie décennale. Cependant, elle ne couvre pas ce qui concerne la garantie biennale ou la GPA (garantie de parfait achèvement). En cas de vente du bien, l’assurance se transmet d’un propriétaire à l’autre, si bien qu’elle reste fonctionnelle jusqu’au terme des 10 ans de la garantie décennale.

Garantie financière d’achèvement

La garantie financière d’achèvement est accordée par l’établissement bancaire d’un promoteur immobilier lorsque celui-ci a vendu (ou obtenu les réservations de) 50% des lots disponibles dans son opération immobilière en VEFA. La GFA assure alors les acquéreurs de ces lots que si, pour n’importe quelle raison, le promoteur ne pouvait terminer les travaux (pour cause de faillite etc.), la banque s’engage à mener la construction du programme neuf jusqu’à son achèvement.

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Garanties spécifiques aux maisons individuelles

La construction d’une maison implique quelques spécificités par rapport à la VEFA d’un immeuble collectif. Tout d’abord, il faut noter qu’il existe 4 façons d’entreprendre la construction d’une maison :

• L’autoconstruction, ou le fait de prendre la responsabilité de construire soi-même sa maison, ce qui demande des connaissances et une expertise considérable dans de nombreux domaines mais n’est pas impossible;
• Faire appel à un architecte ou un bureau d’études qui s’occupera de concevoir un projet sur mesure et de s’entourer des prestataires nécessaires à la construction ;
• Faire appel à un constructeur de maisons individuelles, et s’en référer directement à un promoteur spécialisé dans ce type de construction, qui proposera un catalogue avec un certain degré de personnalisation possible.

La garantie de remboursement

Si le prestataire ou l’entreprise de construction demande un paiement avant le début des travaux, alors cette garantie est obligatoire. Elle prend fin automatiquement au moment où les travaux commencent.

La garantie de livraison

Lors de la signature du Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), plusieurs points importants sont abordés et stipulés dans le contrat, notamment un délai de livraison. La garantie de livraison assure l’acquéreur de l’achèvement de la maison dans les délais fixés dans le contrat au préalable. En cas de manquement, des pénalités peuvent s’appliquer.

Attention : En cas d’autoconstruction de la maison, la garantie de remboursement, la garantie de livraison, la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale ne s’appliquent pas ! Ces garanties sont intrinsèques à la construction par un professionnel du métier. En revanche, la garantie décennale est bel et bien applicable en cas de vente de la maison par l’autoconstructeur. Si celui-ci a pour projet de vendre son bien après l’avoir construit, il peut être judicieux de souscrire une assurance dommages-ouvrage.