Loi Pinel : comment calculer sa réduction d’impôt en 2023 ?

Vous avez pour projet de vous lancer dans un investissement immobilier locatif ? Avec la loi Pinel en 2023 , tout contribuable fiscalement domicilié en France peut profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € avec le Pinel Plus et 52 500 € avec la loi Pinel classique. Cependant, pour être sûr de faire une bonne affaire et d’avoir une belle rentabilité, il est important de comprendre comment se calcule la réduction d’impôt. On vous fait le topo.

Calculer simplement sa réduction d’impôt en Pinel ?

Dans le cadre du calcul de votre réduction d’impôt en Pinel, divers éléments sont à prendre en compte : la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans), le plafond d‘investissement et le prix de revient du logement.

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Le plafond d’investissement

En tant que propriétaire d’un bien en Pinel, vous devez vous soumettre à un plafond d’investissement fixé à 5 500 €/m² ou à 300 000 €. Pour évaluer le prix de revient du logement avec précision, ce paramètre est à prendre en considération. Si votre investissement ne dépasse pas les 300 000 €, mais que le prix du bien est au-dessus de 5 500 €/m2, il faudra prendre la deuxième information comme base de calcul. D’un autre côté, si le logement a un coût supérieur à 5 500 €/m2 et 300 000 €, il faudra utiliser le plafond global pour calculer la réduction d’impôt et le prix de revient.

À savoir que le prix du bien peut dépasser ces plafonds. Toutefois, la défiscalisation ne sera pas prise en compte.

Le prix de revient du logement

Pour calculer le prix de revient d’un bien immobilier neuf, il faut additionner les éléments suivants : le prix d’acquisition, la TVA, les frais de notaire, les droits d’enregistrement et de publicité, les frais d’agence immobilière et les commissions des intermédiaires.

Une fois que vous avez défini la durée d’engagement et le prix de revient, vous pouvez calculer vos avantages fiscaux en loi Pinel. La formule est très simple, il vous suffit de diviser le coût de l’investissement par le taux de réduction d’impôt correspondant à votre durée d'engagement.

Ainsi, si vous investissez en Pinel Plus, que votre prix de revient est de 220 000 € et que vous décidez de louer votre appartement pour une durée de 9 ans (18%), vous bénéficierez d'une économie pouvant aller jusqu’à 39 600 € (220 000 - 18%), soit 4 400 € par an. Si vous choisissez d’investir en loi Pinel en 2023 dans sa version classique, le montant de défiscalisation sera de 33 000 €, soit 3 666 € par an (220 000 – 15 %).

Si vous avez encore quelques doutes par rapport au calcul de votre réduction d’impôt, vous pouvez vous aider des simulateurs Pinel proposés sur notre site en cliquant ici ou contacter l’un de nos courtiers spécialisés en immobilier neuf et défiscalisation Pinel.

Rappel : le Pinel classique cohabite avec le Pinel Plus en 2023 et en 2024

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Le Pinel a été créé par l’ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel, en 2014, pour soutenir la construction de logements neufs et faciliter l’accès au logement dans les secteurs où le marché est tendu. C’est-à-dire, dans les villes où la demande est bien plus forte que l’offre.

La loi Pinel permet au contribuable français qui décide de mettre son appartement neuf en location, sous conditions, de recevoir une réduction d‘impôt qui peut aller jusqu’à 21 % du prix d’acquisition de son bien immobilier. Le taux de la réduction d’impôt proposé dépend de la durée d’engagement choisie : il est de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Mise en place du Pinel +

Le Pinel actuel est amené à prochainement disparaître pour laisser place à son successeur, le Pinel+. Ce dernier entre en vigueur dans quelques jours, le 1er janvier 2023 et cohabitera pendant deux ans avec la version précédente. Durant cette phase de transition, les taux de réduction d’impôt du Pinel classique connaîtront une baisse graduelle en deux temps, une première fois en 2023 et une deuxième fois en 2024.

Dès l’année prochaine, les taux pour un engagement de 6 ans passeront à 10,5 %, ceux d’un engagement de 9 ans passeront à 15 % et ceux d’un engagement de 12 passeront à 17,5 %. Le 1er janvier 2024, ces taux passeront respectivement à 9 %, 12 % et 14 %. En décidant d’investir dans l’investissement locatif en Pinel avant la fin de l’année, vous pourrez encore bénéficier des taux maximums.

D’autant plus que les conditions du Pinel Plus sont plus strictes que celles de l’ancien. Dans les grandes lignes, elles sont identiques à celles imposées par la loi Pinel classique, mais d’autres critères ont été ajoutés pour renforcer l’exigence sur le confort des résidents (surface habitable minimum, présence obligatoire d’un espace extérieur…) et sur les économies d’énergie de l’habitation (respect des dernières normes en vigueur, notamment de la RE2020).

Les conditions du dispositif

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Pour pouvoir profiter des réductions d’impôt du Pinel, vous devez vous soumettre à différentes conditions :

• Le logement doit être neuf ou en VEFA. Il est possible d’investir en Pinel si vous avez un logement ancien qui a fait l’objet de travaux de rénovation qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération ;
• Le logement doit être loué vide pendant une des durées proposées ;
• Le logement doit respecter ou surpasser les normes imposées de consommation énergétique (RT2012 ou RE2020) ;
• Le logement doit être mis en location au maximum 12 mois après sa livraison ;
• Le locataire que vous allez choisir doit occuper le logement en tant que sa résidence principale. Il sera tenu de respecter des plafonds de ressources définis par zone Pinel et par composition de foyer ;
• Dans le cadre du dispositif Pinel, vous n’êtes pas libre de fixer votre loyer. Le seuil à ne pas dépasser dépend de chaque zone. Il est de 17,62 €/m2 pour la zone A bis, de 13,09 €/m2 pour la zone A et de 10,55 €/m2 pour la zone B1.

Les plafonds de ressources à respecter pour les locataires

Les locataires ayant droit à un logement en Pinel sont ceux qui ont des ressources inférieures aux plafonds fixés par le dispositif. Pour les baux conclus en 2022, voici les plafonds de ressources à respecter par zone et par composition de foyer en vigueur, même en 2023 :

• Pour une personne seule : 39 369 € pour la zone A bis, 39 363 € pour la zone A et 32 084 € pour la zone B1 ;
• Pour un couple sans enfant : 58 831 € pour la zone A bis, 58 831 € pour la zone A et 42 846 € pour la zone B1 ;
• Pour une personne seule ou un couple avec une personne à charge : 77 120 € pour la zone A bis, 70 718 € pour la zone A et 51 524 € pour la zone B1 ;
• Pour une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge : 92 076 € pour la zone A bis, 84 708 € pour la zone A et 62 202 € pour la zone B1 ;
• Pour une personne seule ou un couple avec trois personnes à charge : 109 552 € pour la zone A bis, 100 279 € pour la zone A et 73 173 € pour la zone B1 ;
• Pour une personne seule ou un couple avec quatre personnes à charge : 123 275 € pour la zone A bis, 112 844 € pour la zone A et 82 465 € pour la zone B1 ;
• Majoration par personne à charge à partir de la cinquième personne : 13 734 € pour la zone A bis, 12 573 € pour la zone A et 9 200 € pour la zone B1.