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Loi Pinel 2023 : 2 lois pour défiscaliser

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Pinel 2023

Que devient la loi Pinel en 2023 ?

La loi Pinel, dispositif de défiscalisation le plus populaire de la sphère immobilière, permet de réduire ou même d'éliminer son impôt sur le revenu pendant 12 ans en investissant en immobilier neuf.

Au 1er janvier 2023, les nouveaux taux de réduction d'impôt possibles en investissant en programme neuf sont de :

  • 17,5% du prix d'un appartement neuf pour 12 ans d'engagement ;
  • 15% pour 9 ans ;
  • 10.5% pour 6 ans.

Concrètement, un investisseur peut économiser jusqu'à 52 500€, sous forme de réduction d'impôt en investissant en programme immobilier neuf.

Si vous souhaitez économiser jusqu'à 63 000 €, soit 21 % du prix d'achat d'un appartement neuf, il faudra opter pour la nouvelle loi Pinel+. Cette nouvelle niche fiscale permet de bénéficier des taux 2022 de la loi. Comment ? En investissant dans un programme neuf éco-responsable qui respecte les critères de surface habitables, extérieures et d'exposition Pinel plus. La loi Pinel+ permet également de défiscaliser en investissant en QPPV (quartier prioritaire des politiques de la ville).

Un large choix de logements neufs Un large choix de logements neufs
Des prix plus faibles Des prix plus faibles
Jusqu'à 63 000€ d'économie d'impôt Jusqu'à 63 000€ d'économie d'impôt
Des logements avec un DPE A Des logements avec un DPE A

Les avantages de la loi Pinel 2023 classique

Investir en loi Pinel classique en 2023 est, certes, fiscalement moins avantageux qu'en loi Pinel plus. Mais cette option permet de conserver un vaste panel de choix parmi l'intégralité du parc immobilier neuf en zone éligible.

En outre, les appartements éligibles restent souvent (mais pas toujours) moins chers que les appartements éco-responsables Pinel+. Les premiers respectent les normes de la Réglementation thermique 2012 et sont donc bornés à 50kWh de consommation électrique par an. Un argument qui pèse lourd auprès des locataires potentiels.

Tout savoir sur la loi Pinel classique

Les avantages du Pinel+

Investir en loi Pinel+ permet d'économiser jusqu'à 63 000€ lors d'un achat en immobilier neuf. Si vous choisissez d'investir en quartier prioritaire, votre appartement devra être neuf sans autre forme d'exigence.

Si vous choisissez d'investir en immobilier durable, le logement sera potentiellement au-dessus des prix du marché. Mais avec un DPE A (diagnostic de performance énergétique A), il bénéficiera d'un niveau d'attractivité très élevé pour les locataires et d'un niveau de confort très supérieur à la moyenne.

Tout savoir sur la loi Pinel+

Pour résumer la situation, investir en loi Pinel en 2023, c'est défiscaliser jusqu'à 52 500€ en achetant un appartement neuf à la seule condition qu'il soit situé en zone éligible. Investir en loi Pinel+, c'est défiscaliser jusqu'à 63 000€ pour l'achat un appartement neuf présentant un très haut niveau d'attractivité, mais potentiellement plus cher.

Exemple comparatif

Vous vous demandez s'il vaut mieux investir en Pinel classique 2023 ou en Pinel plus ? Voici un exemple comparatif dans le quartier Erdre à Nantes. Les programmes et les prix sont réels.

Pierre choisit d'investir en 2023. Il dispose d'un apport de 50 000€ et souhaite acheter un T3 dans le quartier d'Erdre à Nantes. Le jeune investisseur ne sait pas encore combien de temps il souhaite s'engager. Pour faciliter son choix, son conseiller expert en défiscalisation immobilière lui soumet les deux tableaux prévisionnels suivants.

Le premier appartement est éligible au dispositif classique. Il est vendu au prix de 263 000€.

*Mensualités de 1 115 €/mois dont 60,35 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 121 500 € dont 18 105,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel pour un T3 à Nantes (en zone B1)
Résidence Arboresens
Prestations T3 de 65 m² habitable + 10 m² annexe
  • Une terrasse + un cellier
  • RT2012
  • Ascenseur - digicode - visiophone
  • Local à vélos + parking
Prix d'achat 263 000 €
Mensualités pour un prêt de
213 000 €
à un taux de 3,40 % : 		- 1 115 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 31 560 € 47 340 € 55 230 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 438 € + 438 € + 384 €
Loyer Pinel + 765 €/mois
Effort d'épargne mensuel 62 € 62 € 116 €

Le second logement neuf proposé est éligible Pinel+. Il est vendu au prix de 300 000€.

*Mensualités de 1 309 €/mois dont 70,83 € d'assurance
Avec un taux d'assurance à 0,34 %
Coût total du crédit : 142 700 € dont 21 249,00 € d'assurance
**Charges de copropriété, taxe foncière, gestion locative, assurance locative.
Simulation d'un investissement Pinel plus pour un T3 à Nantes (en zone B1)
Résidence Jardin des Cens
Prestations T3 de 65 m² habitable + 10 m² annexe
  • Une terrasse + un cellier
  • RE2020
  • Ascenseur - digicode - visiophone
  • Local à vélos + parking
Prix d'achat 300 000 €
Mensualités pour un prêt de
250 000 €
à un taux de 3,40 % : 		- 1 309 €/mois*
sur 25 ans.
Charges** - 150 €/mois
Durée de mise en location 6 ans 9 ans 12 ans
Abattement fiscal total maximal 36 000 € 54 000 € 63 000 €
Abattement fiscal mensuel maximal + 500 € + 500 € + 438 €
Loyer Pinel plus + 765 €/mois
Effort d'épargne mensuel 194 € 194 € 257 €
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Pourquoi investir en loi Pinel en 2023 ? 3 bonnes raisons d'acheter neuf

C'est un fait incontestable, l'immobilier neuf est plus cher que l'ancien. Mais pour appréhender correctement la situation, il est nécessaire de comparer ce qui est comparable.

1. Une valeur supérieure à la revente

Selon le Service statistique de l'ADEME (agence de la transition écologique), seuls 5% des logements en France affichent une étiquette de DPE A ou B en France en 2022. Le parc immobilier français compte :

Tableau des DPE du parc immobilier français
Etiquette du DPE Part de logements en France
F et G 17%
E 22%
D 32%
C 24%
B 3%
A 2%

Le site officiel des notaires de France nous informe du fait qu'un logement de DPE A ou B se vend entre 6 et 14% plus cher qu'un DPE D en France. Mais dans certaines régions c'est nettement plus. En Bretagne c'est jusqu'à 23% de différence, les mêmes chiffres à Bordeaux. Enfin en Occitanie, l'écart de prix à la revente entre un logement énergivore et son équivalent économe est de 22%.

Outre ce premier constat en faveur de l'immobilier neuf, l'observation des factures d'énergie est également édifiante.

2. Des factures d'énergie très inferieures

Avec un prix actuel du kWh à 0.1740€*, la consommation d'un 60m² avec un compteur de 6kVA pour un logement DPE A est de 522€. La facture moyenne du même logement mais affichant un DPE D est, elle de 1988 €. Une différence considérable de 1466 €/an.

Selon une étude Opinion Way, 87 % des français s'intéressent aux performances énergétiques de leur futur logement. Or, depuis juillet 2021 ce dernier est opposable dans le cadre d'une vente mais également dans le cadre d'une location. Dès 2025, les logements dont l'étiquette est G seront officiellement interdits à la location. Les logements F et E sont à suivre. Les aspirants investisseurs ont donc tout intérêt à anticiper l'évolution du cadre juridique de l'investissement locatif en achetant dès aujourd'hui des appartements affichant des DPE exemplaires.

* Les prix sont donnés à titre indicatif. Les tarifs de l'électricité fluctuent rapidement en 2023.

3. Des avantages financiers multiples

Pour tout achat immobilier, les frais de notaires oscillent entre 7 et 8%. Les frais de notaire pour un achat en programme immobilier neuf vous couteront entre 2 et 3% du prix d'achat d'un appartement neuf. Pour chiffrer concrètement la différence, vos frais de notaire passent de 22 500€ à 7 500€ en moyenne pour un achat neuf de 300 000 €.

De nombreuses communes exonèrent totalement ou partiellement de taxe foncière les propriétaires d'appartements neufs durant une période de 2 ans, voir même de 5 ans si le logement dépasse les normes environnementales en vigueur.

Un logement neuf ne nécessite aucun travaux. Sachant qu'un changement de chaudière est tarifé entre 2 500 et 7 000€. Un ravalement de façade est facturé entre 30 et 100€/m². Le plus coûteux reste encore une remise aux normes d'isolation thermiques pour les DPE qui ne seront plus autorisés à la location ces prochaines années. Une isolation thermique chiffre entre 50 et 180€/m².

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FAQ

Comment défiscaliser en loi Pinel 2023 ?

Pour profiter d’une réduction d’impôt avec la loi Pinel en 2023, il faut investir en loi Pinel classique ou en loi Pinel+. Les 2 moutures de la loi possèdent un tronc commun. Réduire votre impôt implique dans tous les cas de :

  • acheter un appartement neuf ou en VEFA en zone éligible Pinel ;
  • le louer, nu dans les 12 mois suivant son acquisition ;
  • choisir un locataire dont les revenus sont égaux ou inférieurs aux plafonds de ressources Pinel
  • se limiter à deux investissements pas an ;
  • En loi Pinel classique 2023 comme en loi Pinel plus, la somme maximum prise en compte pour le calcul de la défiscalisation est de 300 000€ et de 5 500€/m².

Une fois effectué, l’investissement devra être déclaré en ligne au moment de la déclaration d’impôt sur le revenu via les formulaires 2044EB (engagement de location), 2044 (déclaration des revenus fonciers) et 2042RICI.

Le dispositif Pinel en 2023 comme en 2022 est une niche fiscale soumise au plafond de 10 000€ de réduction fiscale/an.

La location Pinel est par ailleurs parfaitement possible entre membre d’une famille, à la condition que le propriétaire et le locataire ne fassent pas partie du même foyer fiscal.

Qui peut investir en loi Pinel en 2023 ?

Pour être éligible au dispositif Pinel en 2023, les conditions sont les mêmes que depuis 2014. Des conditions d’éligibilité identiques en Pinel classique ou en Pinel+.

Tout contribuable, payant son impôt sur le revenu en France peut investir en loi Pinel classique ou Pinel+ en 2023. La loi impose que l’investisseur soit une personne physique. L’investissement peut être réalisé en indivision ou en SCI. En revanche, la réduction fiscale n’est pas autorisée dans le cas d'un appartement neuf dont les droits de propriété seraient démembrés.

Pour investir en loi Pinel en 2023 et profiter du meilleur du dispositif, il faut payer plus de 2 500€ d’impôt sur le revenu par an. Il est parfaitement possible de se lancer seul en se renseignant en ligne sur les différentes étapes de l’achat en VEFA, sur la déclaration de votre investissement...

Néanmoins, s’offrir les services d’un courtier en immobilier neuf peut grandement faciliter votre tâche. Un service d’autant plus appréciable qu’il est gratuit.

Où sont les zones Pinel en 2023 ?

Toutes les grandes métropoles de Frances et la plupart des villes de leur première couronne sont éligibles au dispositif Pinel en 2023. Les zones Pinel déterminent les loyers et plafonds de revenus imposés. Elles sont attribuées en fonction du niveau de tension locative des différents secteurs du territoire national.

  • La Zone A bis concerne Paris intra-muros et les 29 communes de la petite couronne.
  • La Zone A est appliquée aux agglomérations de l’Île-de-France, de la Côte d’Azur, de la frontière Suisse (ou genevois français) mais également aux villes de Lyon, Montpellier, Lille et Marseille.
  • La Zone B1 englobe toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants et la grande couronne parisienne. Certaines communes touristiques comme le Touquet, les Saintes-Maries de la Mer, Saint-Malo, Trouville ou Chamonix ont été ajoutées en 2022. D’autres villes moyennes comme Caen, Angers, Le Havre ou Clermont-Ferrand sont également éligibles au dispositif Pinel 2023.
  • Certains quartiers de zones B2 en Bretagne sont définies par le préfet de région comme éligibles au dispositif dans le cadre du Pinel breton. Cette exception régionale propose à l’investissement en loi Pinel, des quartiers ou zones définies par un carroyage INSEE.

Quel type de logement est éligible Pinel en 2023 ?

Les caractéristiques du logement éligible Pinel cette année, différent en fonction du dispositif choisi. Si vous souhaitez investir en Pinel classique, votre logement devra être :

  • neuf déjà livré ou vendu sur plan (VEFA) ;
  • situé en zone A, Abis ou B1 Pinel ;
  • situé en immeuble collectif (les maisons sont exclues) ;

Si vous souhaitez investir en Pinel plus en 2023, en plus de ces premiers critères, votre appartement neuf devra présenter les critères suivants :

  • respecter les surfaces habitables ET extérieures minimales du dispositif ;
  • surpasser les normes environnementales imposées par la RE2020
  • présenter une double orientation à partir du 3 pièces.

Dans le cas d’un investissement locatif en quartier prioritaire (QPPV), aucun nouveau critère de confort ou de performance énergétique ne vient s’ajouter aux critères du dispositif d’origine.

Sources : www.impots.gouv.fr

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